Kauakestnud kuumus kinnisvaraturul on viimastel kuudel hakanud tasapisi alanema – see tähendab, et ostmise otsust kaalutakse kainemõistuslikult ning pikemalt kui varem. Luminori eraisikute panganduse juhi Tanel Rebase sõnul pole selles midagi halba, kuna kinnisvara ostuks pole kunagi õige ega vale hetk.
Pankadega konsulteerimine on muutunud tähtsamaks
Kinnisvaratehingute arv on langenud 20–30% võrra ning lähikuudel võib protsent veelgi suureneda. See trend annab märku, et need inimesed, kellel pole ilmtingimata hädavajalik kinnisvara osta või vahetada, on võtnud pikema mõtlemisaja – ka müügitsükkel on taaskord muutunud oluliselt pikemaks kui esimesel poolaastal. “Kinnisvara ei krabata enam sellises tempos nagu varem, vaid vaadatakse ja kaalutakse variante pikemalt,” lisas ta.
Kindlasti on eriti oluliseks etapiks muutunud pankadega konsulteerimine. “Kui varem hindasid inimesed oma võimalusi adekvaatselt ning aimasid, et nad saavad laenu neile vajalikus mahus, siis viimasel ajal on elamiskulud väga palju tõusnud ning pangad hindavad inimeste maksevõimekust veelgi konservatiivsemalt,” selgitas Rebane.
“Kui levinud arusaama ja praktika kohaselt peaks laenukohustus moodustama maksimaalselt 40% inimese igakuisest sissetulekust, siis tegelikult hindavad pangad ka positiivset likviidsust ehk rahahulka, mis jääb üle pärast laenukohustuse ja elamiskulude tasumist. Seega tasub seda kindlasti hinnata ka inimesel, kes laenu võtta soovib,” lisas ta.
Kodulaenu tagasimaksmiseks kulub pikk periood
Ehkki inimesed kipuvad hetkel kinnisvara soetamist edasi lükkama, siis üks oluline aspekt, mille muutumist terava pilguga jälgitakse, on intressimäära tõus. Rebase sõnul tasub laenukohustuse võtmisel vaadata aga palju suuremat pilti.
“Kinnisvara soetamine ja kodulaenu periood on reeglina väga pikk ning pikas perspektiivis pole vahet, kas laenukohustus tekib paar kuud varem või hiljem. 30-aastase laenuga võrreldes on 3-kuune periood väga lühike aeg, intressi makstakse kodulaenu eest niikuinii ja selle eest pole kellelgi pääsu,” juhtis ekspert tähelepanu.
Seega võib olukorra iseloomustamiseks piltlikult öelda, et rahale on tekkinud hind ning see ei leba enam tasuta maas, mis peaks pikemas perspektiivis vähendama inflatsiooni. “Kui inimesed paiskavad turule vähem raha ja neil ei ole seda nii palju kulutada, siis kõikide teenuste ja kaupade müüjad peavad hindu korrigeerima. See põhimõte peaks töötama ka kinnisvaraturu kohta, ehkki ekspertide arvamused võivad siinkohal veidi üksteisest lahkneda,” märkis ta.
Nii ennustatakse hetkel, et kinnisvarahinnad võivad lähitulevikus langeda isegi kuni 30%. Luminori eraisikute panganduse juht nii suurde hinnalangusse ei usu. “Langus kindlasti tuleb, kuid pigem räägime umbes 10–20% korrigeerimisest, mis võib kinnisvara tüübi ja asukoha suhtes veidi erineda.”
Hinnad ei saa madalamale langeda erinevatel põhjustel. “Esiteks pole marginaalid olnud nii kõrged, mistõttu pole ruumi nii suureks languseks. See tähendab, et kevadel müüki paisatav kinnisvara on siiski ehitatud väga kõrgete ehitushindade perioodil ning allahindluse puhver pole kuigi suur,” selgitas ta.
Seega võib juhtuda, et allahindlust üritatakse taas kompenseerida hinna sees köögimööbli, parkimiskoha ja panipaiga abil, mille eest buumi ajal lisaraha küsiti. “Allahindlus tuleb kindlasti, sest turul leidus ka neid, kes küsisid kinnisvara eest rohkem, kui see tegelikult väärt oli, aga suures plaanis pole hinnaalanduseks väga palju ruumi,” lisas ta.
Laen pole enam “tasuta”
Et positiivne laenuotsus pole enam nii käegakatsutav, võib hetkel märgata ka omaosaluseks vajamineva rahasumma tõusu. “Inimestele saab aina selgemaks, et laenud ei ole enam nii käegakatsutavad kui varem. Kui siiamaani oli inflatsioon oluliselt kõrgem kui marginaalid, siis kui inflatsioon pikemas perspektiivis taltub, siis marginaalid jäävad suurema tõenäosusega kõrgemaks. Sellises olukorras on mõistlik mõelda ka sellele, mida täpsemalt laenuga finantseerida soovitakse,” ütles Rebane.
Siiski ei saa hetkel toimuvat kinnisvaraturu jahenemist Tanel Rebase hinnangul nimetada krahhiks või katastroofiks. “Inimestel pole hetkel põhjust ärevuseks: heale kinnisvarale leidub alati ostja ning kinnisvara ostuks pole tegelikult kunagi õiget ega valet aega. Inimestel on erinevad vajadused ning kõige tähtsam on aru saada, mis on ostjale hetkel jõukohane ja kuidas oma ostu finantseerida,” ütles ta.
