Luminori blogi

Kuidas koroonakriis kinnisvarasektorit mõjutas ehk miks kinnisvara hinnad eelmisel aastal kasvasid?

Möödunud aastal alguse saanud koroonakriisis ei jäänud puutumata ükski eluvaldkond. Paljud inimesed koondati või pidid vähemalt ajutiselt töölt eemal viibima, mis tõi kaasa sissetulekute kahanemise ja tarbimise vähenemise.

Kuigi võiks arvata, et sellises olukorras peavad langema ka kaupade ja teenuste hinnad, ei saa vähemalt kinnisvarasektoris suurest hinnalangusest rääkida. “Tegelikult saame enamike Euroopa riikide, sealhulgas ka Eesti puhul rääkida hoopis kinnisvarahindade kasvust,” ütles Luminori peaökonomist Tõnu Palm.

Kinnisvarasektori mõju majandusele on raske alahinnata. Ehitustegevus ja kinnisvara arendamine annab paljudele inimestele tööd ning suures plaanis moodustab ehitus- ja kinnisvaraturg majanduse lisandväärtusest ca 15%.

“Kuivõrd kinnisvaraturg sai 2020. aastal mõnevõrra pihta, siis aasta kokkuvõttes, kus majandus langes Eestis 2,9%, oli kinnisvara- ja ehitussektori panus SKP kasvu kokkuvõttes null protsendipunkti ehk päris märkimisväärne arvestades, et mitmed muud harud sh tööstus ning majutus ja toitlustus suurendasid langust,” rääkis Palm.

Kriisi ajal kinnisvarahinnad … kasvasid?

Üldisest majanduslangusest hoolimata kasvasid Eestis kinnisvarahinnad (Eurostati kinnisvara HPI hinnaindeks) 2020. aasta esimeses kvartalis aastases võrdluses 11%. Sellele järgnevates kvartalites oli hinnatõus koroonakriisi mõjust tingituna küll tunduvalt väiksem (kasv teises kvartalis +4% ja kolmandas kvartalis +3,9%), kuid hinnalangusest kui sellisest keskustes rääkida ei saa.

“Suures pildis ei teinud kinnisvarahinnad Euroopas läbi langust, vaid uue kinnisvara baasil senine tase säilitati ning pigem võis näha mõõdukat hindade kasvu,” selgitas Palm.

Kinnisvarahinnad on majanduses oluline näitaja, kuna on otseselt seotud kogu majanduse tervisega. Sai ju 2008. aasta majanduslanguski alguse just kinnisvarasektoris lõhkenud mullist. Ometi ei saa enamike Euroopa riikide puhul rääkida kinnisvarahindade langusest, pigem on olukord vastupidine.

Põhjuseid selleks võib Palmi sõnul leida kriisimeetmetest, tänu millele suutsid valitsused ära hoida suurema majanduslanguse ja seega ka kodanike varade hinnalanguse.

“Euroopas keskeltläbi oli koroonakriisi mõju tööturule drastiline just aasta esimeses pooles, aga juba kolmandas kvartalis nägime, et tööhõive hakkas kergelt paranema. Loomulikult võtab tööturu taastumine paar aasta aega, aga suur tööpuuduse kasv suudeti siiski ära hoida,” rääkis Luminori peaökonomist.

Must stsenaarium suudeti tänu kriisimeetmetele ära hoida

Palmi sõnul võib täna möödunud aasta majandusnäitajatele peale vaadates selgelt näha koroonameetmete efekti, millest kõige suurema mõjuga tööturule olid arvatavasti palgatoetused.

Kui valitsused kehtestasid viiruse leviku takistamiseks piirangud töötamisele ja inimeste liikumisele ning keelasid sisuliselt paljude ettevõtete tegutsemise, tõi see mõistagi kaasa töötundide massilise languse.

“Valitsused toetasid ettevõtteid lühiajaliselt palgatoetustega, et olukorras, kus tööhõive langes, hoiaksid nad oma töötajaid ikkagi palgalehel. Kui majandus taastub, on inimesed juba tööl, mitte töötute ridades, kus tekib väga kiiresti stress ja oskuste langus,” selgitas Palm.

Musternäidisena tõi ta välja Saksamaa, kus tööpuuduse määra nihked jäid möödunud aastal 1% kanti, samas kui Eestis kasvas tööpuudus 4% juurest ca 8%-ni. “Kuna riigid suunasid majandusse rohkem raha, pangad toetasid nii ettevõtteid kui ka eraisikuid refinantseerimisega ja töökohti suudeti säilitada, siis sellega hoiti ära kõige hullem – kinnisvara sundmüügiks läks vähe.”

Säärane kõige mustem stsenaarium, kus inimesed peavad elamiskulude katteks hakkama oma kinnisvara müüma, oleks kaasa toonud kinnisvarahindade järsu languse. Täna on Eestis järelturu kinnisvara hinnad küll odavamad kui enne kriisi, kuid uue kinnisvara hinnad on aastatagusest kõrgemad. Eesti ei ole siin erandiks.

Palmi sõnul ongi uue kvaliteetse ja nõutud asukohaga kinnisvara üks hea omadus see, et säilitab ka keerulistes oludes sageli oma hinna.

“Mõnevõrra on kinnisvara pakkumine COVIDi tõttu küll tagasi tõmbunud, kuid kevadel ja suvel on ka seal jällegi tõusu oodata. Üldiselt võib öelda, et Euroopas tervikuna oli ehitus- ja kinnisvarasektor üks neid valdkondi, mis aitas inimesi tööl ja majandust käimas hoida. Aktiivselt tegeleti ka kodude kaunistamisega, mis andis tööd ka teistele sektoritele.”

Kinnisvara pole pelgalt osa majandusest, vaid ka meie elukeskkonnast

Mõistagi on kinnisvarasektor väga tihedalt seotud ka pankadega, kuna nii kinnisvara arendamiseks kui ka soetamiseks võetakse reeglina laenu. Tõnu Palmi sõnul tasub kinnisvara puhul rääkida majanduse aspekti kõrval ka mõjust meie elukeskkonnale.

“Ehituses ei peaks olema meie standard täna ainult see, et hoone peab sooja ja on võimalikult kuluefektiivne. Kui me käime linnas ringi ja näeme uusarendusi, mis on visuaalselt ilusad või vastupidi – näotud ja piirates rohelisemat vaba linnaruumi, siis see kõik mõjutab meie elukeskkonda,” rääkis ta.

Barcelonas või Tallinna vanalinnas ringi jalutades näeb sajanditevanuseid ehitisi, mille ees võib peatuda ja arhitektuuri imetleda. Keskkonnateemade kõrvalt tasub Palmi sõnul ka kinnisvara arenduse puhul küsida, mida tänane põlvkond järgmistele kingib?

“Kahjuks näeme uusarendustes nii linnas sees kui ka linna ääres ehitisi, mis on selgelt ehitatud võimalikult kuluefektiivselt hoides kokku arhitektide ja ehituse järelevalve arvelt. Kokkuhoid tuleb aga sageli just ehitiste välimuse ja kvaliteedi ning elukeskkonna arvelt, millel pikaajaline mõju elukvaliteedile.

Täna on linnadel suur väljakutse: kuidas luua kvaliteetne elukeskkond, mis on puhtam, vaiksem ja nägusam? Elukeskkonda peavad sobituma laadimist nõudvad elektriautod ja jalgrattad. Kui tahame auto parkida kesklinnast eemale, siis kus on tasuta parklad?

Praegu on meil kvaliteedimärgised hoonete energiatõhususele, kuid mitte arhitektuurilisele kvaliteedile. See ei peaks olema kohustuslik, kuid pigem arendaja seisukohast lisaargument, miks küsida hea asja eest õiglast hinda.  

Miks me peame Barcelonasse minema vanu ehitisi vaatama, mis on tänasega võrreldes ehitatud oluliselt kehvema ehitusinseneeria baasilt, kuid on endiselt nägusad?” arutles Palm.

“Kui investeerida juba aastaid kestvasse uusarendusse, siis targalt  – laenu võttes võiks see raha minna juba sellistesse objektidesse, mis loovad elanikele hea elukeskkonna, kasvatavad ajas väärtust ja mis loovad koos ümbruskonnaga rohelisema elukeskkonna”.

Kui keegi mõtleks välja näiteks kvaliteedimärgise ehitiste arhitektuuriliste lahenduste jaoks, siis see võiks olla üks samm selle suunas, et järeltulevatel põlvkondadel oleks veelgi parem elukeskkond. Miks mitte tuua esile neid arendajaid ja arhitekte, kes investeerivad veidi kallimasse, see-est hästi läbimõeldud ja disainitud lahendusse, mis loob ajatuma ja kvaliteetse keskkonna?”

Populaarsed lood mujal Geeniuses

Ära jää ilma päeva põnevamatest lugudest

Telli Geeniuse uudiskiri

Saadame sulle igal argipäeval ülevaate olulisematest Geeniuse teemadest.