Kinnisvara on varaklass, mis tekitab investorite hulgas päris palju vastakaid tundeid, kirjutab Luminori blogis dividendinvestor.ee eestvedaja ja endine kauaaegne fondijuht Märten Kress.
Ühed laidavad seda erinevatel põhjustel maha, teised hoopis kiidavad õige mitme eri nurga alt. Tasub teada, et kinnisvarainvesteeringutest rääkides ei pea me investoritena kaugeltki piirduma vaid ettekujutusega väikesest 1- või 2-toalisest üürikorterist. Kinnisvarasse saab investeerida ka muul moel. Muuhulgas väärtpaberite kujul ja börsi vahendusel.
Börsil kauplevad kinnisvarafondid ehk REITid
Kinnisvarasse investeerimist jutuks võttes kerkib meist enamusele automaatselt silme ette mõne kinnisvaraobjekti soetamine. Teisisõnu käegakatsutava kinnisvara ostmine ja seejärel selle välja üürimine.
Samas on veel viise, kuidas osa saada nii kinnisvarahindade tõusupotentsiaalist, üürituluna laekuvast rahavoost kui ka laenuvõimenduse positiivsest mõjust. Selleks on kinnisvarafondid, ennekõike börsil kaubeldavad kinnisvarafondid. Sageli viidatakse neile kasutades ingliskeelset lühendit REIT ehk Real Estate Investment Trusts.
Kõik kinnisvarafondid või ka lihtsalt börsil noteeritud kinnisvaravaldkonna firmad ei ole automaatselt REITid. REITi staatuse saavad ettevõtted, mis vastavad reale nõuetele.
Need puudutavad nii ettevõtte tulude allikaid (vähemalt 75% fondi tuludest peab tulema, kas üüritulu laekumisest, kinnisvaralaenude tagasimaksetest või kinnisvara haldusteenuse tasudest), juriidilist vormi, aktsionäride arvu kui ka seda kuidas ettevõte teenitud kasumit jaotab.
Näiteks peab REITi staatust omav ettevõte vähemalt 90% teenitud kasumist igal aastal aktsionäridele välja maksma dividendidena.
REITide struktuur annab firmale maksuvabastuse. See tähendab, et ükskõik, kui palju teenib REIT kasumit, ettevõtte tulumaksu kohustus talle ei rakendu. Tulumaks tasutakse investori tasandil dividendimaksete pealt.
Miks kaaluda REITe investeerimisobjektina?
Eksisteerib vähemalt kolm põhjust, miks kaaluda REITide lisamist pikaajalisse investeerimisportfelli.
Esiteks, REITid on sageli regulaarset dividenditulu pakkuvad investeeringud. REITide kohustus maksta igal aastal dividendidena välja vähemalt 90% kasumist loob olukorra, kus kasumlikud fondid lihtsalt on sunnitud seda kasumit pidevalt investoritega jagama.
Teine põhjus REITe kaaluda puudutab väärtpaberiportfelli hajutamist varaklasside vahel. Kuigi tehniliselt on börsil kaubeldavate kinnisvarafondide puhul tegu ikkagi aktsiatega, siis sisuliselt on tegu kinnisvarainvesteeringuga. Teisisõnu, REITi aktsia hinna käekäik sõltub suures osas ikkagi sellest, kui oskuslikult hallatakse kinnisvaraportfelli, kuidas liiguvad kinnisvarahinnad ja milline on kinnisvaraturu tulevikuväljavaade.
Kolmas põhjus – REITid on üks kõige lihtsam, likviidsem ja rahalises mõttes kättesaadavam viis investeerida kinnisvarasse. Analüüsi saab ära teha ilma kodust lahkumata, saab soetada kinnisvara korraga mitmest eri riigist, tehinguid on võimalik teha sekunditega ja alustamiseks piisab sageli vaid paarikümnest kuni paarisajast eurost. Lisaks on minu arvates REITidel veel üks suur pluss – ühe ostuga saab omale koheselt terve hulga kinnisvaraobjekte.
REITide jaotus sektorite alusel
REITide puhul saab neid omavahel eristada muuhulgas selle alusel, millist tüüpi kinnisvarasse fond investorite raha paigutab. Kõige detailsem jaotus on loodud USA REITide kohta, kus on kokku 13 erinevat gruppi. Siin nad on:
- Jaekaubandus (retail) – keskenduvad jaekaubanduse kinnisvara omandamisele ja haldusele; investeeringud hõlmavad kaubanduskeskusi, kaubamaju, toidukauplusest ankurrentnikuga suuremaid ostukeskusi jmt.
- Elukondlik (residential) – fookuses eluasemete ehitamine ja väljarentimine olgu siis ühiselamute, kortermajade või eramute kujul.
- Kontorid (office) – pilvelõhkujatest ja ärilinnakutest kuni eraldiseisvate kontorihoonete ja peakontoriteni.
- Tervishoid (healthcare) – portfelli kuuluvad nii eakatekodud ja haiglad kui ka laborid ja uurimiskeskused ning muud meditsiiniga seotud valdkondade ehitised.
- Hajutatud (diversified) – hajutatud portfelliga REITid, näiteks võivad portfelli kuuluda nii kontorihooned kui ka ostukeskused.
- Majutus (lodging/resorts/hospitality) – hõlmavad endas nii hotelle kui ka puhkusekuurorte.
- Hoiustamine (self-storage) – iseteenindusega ladude ja miniladude komplekse haldavad firmad.
- Metsamaa (timberland) – metsakinnistute omandamine ja haldus.
- Tööstuslik (industrial) – tootmishooned, laohooned ja viimasel ajal e-kaubanduse aktiveerumise valguses üha rohkem ka erinevad jaotus- ja sorteerimiskeskused.
- Infrastruktuur (infrastructure) – valguskaablite, traadita internetiteenuste, mobiilimastide ja nafta torujuhtmete infrastruktuuri raha paigutavad REITid.
- Andmekeskused (data centers) – serveripargid, andmeseifid jmt.
- Spetsialiseerunud (specialty) – kõik muu kategooria kinnisvara omavad REITid nagu näiteks kinosaalid, kasiinod, meelelahutuskeskused, haridusasutused, vanglad, põllumaa, välireklaami tahvlid jne.
- Laenupõhised (mortgage) – niinimetatud mREITid ehk kinnisvara laenude välja andmisele või kinnisvaraga tagatud võlakirjadesse raha paigutavad REITid.
REITe saab soetada nii ühekaupa kui ka ETFi kujul
REITe on võimalik valida ja neisse investeerida ühekaupa, just nii nagu see käib üksikaktsiate puhul. Samas on võimalus ühe ostuga saada omale portfelli ka kümneid kui mitte sadu REITe. Seda saab teha REITe ja teisi kinnisvaravaldkonna firmasid koondavate ETFide abil.
Suurimad nendest on näiteks iShares Developed Markets Property Yield UCITS ETF, Amundi ETF FTSE EPRA NAREIT Global UCITS ETF ja SPDR Dow Jones Global Real Estate UCITS ETF.
Tegemist ei ole investeerimissoovitusega. Investeerimisega kaasneb alati risk kapitali kaotuseks.
