Järjest enam maju valmivad ehitusplatsi asemel hoopis tehasetingimustes. Ent mis vahe on ikkagi moodulmajal ja elementmajal ning kuidas neid finantseeritakse, selgitab Luminori jaepanganduse juht Tanel Rebane.
Moodulmaja on valmisobjekt, elementmaja mitte
Moodulmaja on Rebase sõnul maja, mis tuuakse väljavalitud krundile tervikuna kohale. “Tehases saab moodulmaja ehitada 90% ulatuses valmis, kuna see ei vaja vundamenti,” ütles Rebane. Seega ütleb lihtne loogika, et selle finantseerimiseks pole tarvis ka ehituslaenu.
“Moodulmaja finantseeritakse tavalise kodulaenu abil. Kui inimene ostab endale maja, mis tuuakse kohale, siis põhimõtteliselt on ju tegemist valmisobjektiga, nagu seda on olemasolev korter või valmis maja,” selgitas ta.
See loogika aga ei kehti elementmajade puhul, mis, nagu nimi ütleb, pannakse krundi peal erinevatest osadest kokku – kohapeal paigaldatakse teatud ajaperioodi jooksul maja seinad, vundament, katus ja nii edasi. “Kuna elementmaja puhul on tegemist maja ehitamisega, siis finantseeritakse seda kui ehituslaenu, mis tähendab, et laenu väljastamine käib etapiviisiliselt,” ütles Rebane.
Seega, kui üks etapp ehitusest saab läbi, väljastab pank järgmise etapi jaoks vajaliku osa laenust, et paigaldada aknad, põrand ja muud vajalikud elemendid. See aga toob meid järgmise küsimuse juurde: kuidas leppida kokku rahastamise pool? Siinkohal on Luminori jaepanganduse juhi sõnul mitu võimalust.
“Kui ehitaja küsib ainult sissemaksu ja maja ehitatakse ehitusettevõtte vahenditega, siis on tegemist justkui tavalise kodulaenuga. Seega saab ehitaja esialgu vaid sissemaksu ning ülejäänud osa väljastatakse panga poolt siis, kui maja on püsti ja valmis laenu tagama,” rääkis ta.
Alternatiive jagub veelgi
Rebane nentis ka, et sellise stsenaariumi järgi pole ehitaja kuigi sageli nõus toimetama, mistõttu on alternatiive veelgi. “Kui ehitaja soovib suuremas osas sissemaksu kui 15%, läheb pangale laenu tagatiseks ka maatükk, kuhu maja püsti pannakse,” jätkas Rebane. Sellisel juhul peab kliendil olema ka lisatagatis, kuna maatüki enda väärtus pole tavaliselt nii suur, et vajalikku osa katta.
“Tagatiseks saab panna juba olemasoleva korteri, kuniks maja ehitatakse. Kui maja on valmis, saab lisatagatise lepingust vabastada. Siin aga tuleb arvestada, et lisatagatis ei saa olla teise panga kasuks koormatud hüpoteegiga,” rõhutas ta. “See tähendab, et laen tuleb võtta lisatagatisega samast pangast, olemasolev laen refinantseerida või tagasi maksta, et lisatagatis oleks laenukohustusest vaba,” lisas Rebane.
Kui aga tagatis puudub sootuks, ent on olemas maatükk, siis leidub ka kolmas variant, kuidas maja siiski ehitatud saab. “Ehitaja seab ehituse ajaks kliendi maatükile hüpoteegi ja ehitab oma vahendite eest maja valmis. Kui klient saab pangast laenu, antakse hüpoteek pangale üle ning sellisel juhul pole ehitajal riski, et klient tööde eest ei tasu,” selgitas Luminori jaepanganduse juht.
Sellisel juhul on ehitajal riski vähem ning ka pank ei pea laenu väljastama enne, kui maja on päriselt valmis. “See peab olema ehitaja ja kliendi vaheline kokkulepe, kuna klient peab olema valmis maatükile hüpoteegi seadma ning ehitaja valmis selle omakorda vastu võtma,” rääkis ta.
Majade ehitus kolib aina enam tehasesse
Rebase sõnul võib kinnisvaraturul näha trendi, kus majade ehitus liigub järjest enam tehasesse. “Ehkki platsil toimuv ehitustegevus on praegu kõige laiemalt levinud, siis on märgata, et selline viis muutub aina kallimaks,” sõnas ta.
Seda kinnitab ka käimasolev aasta, mis on kaasa toonud ehitushindade järsu tõusu. “Tehases ehitamisel on võimalik kulusid paremini kontrollida. Ühel hetkel muutub tehaselise maja hind klientidele nii palju taskukohasemaks, et see valitakse ainuüksi hinna aspektist lähtuvalt,” märkis Rebane.
Ühtlasi on Rebase sõnul maja tehases ehitada kvaliteetsem. “Tehases tagatakse teatud keskkond, kus on alati oleks ehituseks vajalikud tingimused,” rääkis ta ning lisas, et kvaliteetsete tehasemajade pakkujaid lisandub turule aina rohkem.
Viimastel aastatel on paranenud ka arhitektuursete lahenduste võimalus: nii töötavad ehitajate juures tänaseks ka professionaalsed arhitektid, kelle abil maju oma soovile vastavaks kohaldada saab.
“Mida aeg edasi, seda rohkem valmib arhitektuuripärleid just tehasetingimustes. Ka juba tänaseks leidub moodul- ja elementmajade hulgas kodusid, mis on väga hästi kujundatud ja disainitud ning suurepäraste energiaomadustega, kus arhitekt on kõik detailid väga täpselt läbi mõelnud, olgu selleks soojakaod, -sõlmed või midagi muud,” kirjeldas ta.
