“Kui mõelda tagasi aasta alguse ehk jaanuari peale, siis kindlasti tundus väljavaade hoopis teistsugune ja märkimisväärselt erinev sellest, milliseks 2022. aasta päriselt kujunes,” möönab Luminori eraisikute panganduse juht Tanel Rebane. Ehkki aasta pole veel läbi, võib juba ennustada, et trendid, mis teisel poolaastal kinnisvaraturul tekkisid, jätkuvad ka algava aasta esimeses pooles.
Nõudluse järsk langemine toimus kõige kiiremini Eestis
Mõistagi lõi kõik kaardid ja senised prognoosid segamini veebruaris toimunud Venemaa sissetung Ukrainasse, mis turgudel toimuvat väga palju mõjutas. “Sõjast sai omakorda tõuke aina kiirenev inflatsioon ning tõi kaasa tarbija kindlustunde muutuse, kuna elu muutus järjest kallimaks. Samas on selle aasta jooksul jahenenud ka majanduse väljavaated. USA keskpanga rahapoliitika oli küll Euroopast jõulisem ja kiirem, mistõttu on ka inflatsiooninumber seal regioonis oluliselt madalam,” tõi ta näite.
Kinnisvaraturul on viimastel kuudel toimunud nõudluse järsk langemine. “Kuna Luminor tegutseb kolmes Balti riigis, siis näeme, et Eestis on kindlustunde kukkumine olnud kõige suurem, ehkki Lätis ja Leedus on energiakulud suuremad ning inflatsiooninäitajad kõikides riikides võrdlemisi sarnased.”
Ent mis ikkagi eestlaste kindlustunde languse põhjustanud on? Rebase hinnangul võib välja tuua ühe piiritletud põhjuse, mille juured ulatuvad just kinnisvaraturule. “Et Eestis oli kinnisvarahindade tõus kõige kiirem, oli kukkumiseks rohkem ruumi ning mõistagi on ka nõudluse poolelt tekkinud ootus, et hinnad tõesti langevad. Seega jäetakse kinnisvara hetkel ostmata ning loodetakse, et ehk kevad toob olukorrale leevendust,” sõnas ta.
Üüriinvestoritel oli keeruline aasta
Langustrendi näitab ka üüriturg, kuna pakkumine on suurenenud, ent nõudlus seevastu märkimisväärselt vähenenud. “Mitte ainult kodulaen ei muutunud kättesaamatumaks, vaid ka üürihinnad olid paljude jaoks liiga kõrged. Et inimeste talumisvõime sai sellega ületatud, ongi hinnad tänaseks langustrendis,” selgitas Rebane.
See omakorda on 2022. aastal mõjutanud ka üüriinvestorite väljavaateid. “Viimase aasta jooksul ostetud kinnisvara ei pruugi enam laenumakset ära katta, mis tähendab, et tootlust teatud tüüpi üürikinnisvaral hetkel ei olegi. Kindlasti on erandeid ning nendel juhtudel, kus laenukohustus on väiksem, on ka rohkem võimalusi, kuid üüriinvestoritel on kindlasti olnud keeruline aasta.”
Esimene kvartal tuleb raske
Et värske uudise kohaselt otsustas Hiina koroonapiiranguid lõpuks leevendada, ennustab Rebane, et selle najal toimub turgudel positiivne põrge, kuna see on suurt osa majandusest seni tagasi hoidnud. “Kui Hiina lõdvendab piiranguid, siis suur osa tööstusest, kes hetkel Hiinast lahkuda mõtles, jääb sinna alles ning sellel on kindlasti väga suur mõju ka ülejäänud sektoritele,” selgitas ta.
Kuid mida toob algav aasta kinnisvaraturule? Rebase sõnul on tänaseks selge, et esimene kvartal tuleb tõenäoliselt raske, seda enam, et energiahinnad on jätkuvalt kõrged. Siiski on meetmeid, mis negatiivseid mõjusid vähendada aitavad. “Riigi loodud kompensatsioonimehhanism aitab kindlasti paljudel toime tulla, samuti on kütusehinnad tasapisi langenud, ka universaalteenus oli üks võimalikest lahendustest, mis eestlaste poolt kiiresti omaks võeti,” tõi ta erinevaid näiteid.
Küll aga on näha, et teatud piirkondades on müüginumbrid langenud isegi 50%. “Kuid siin tuleb arvestada, et me võrdleme seda väga kõrge baasiga ehk sellega, kust oleme tulnud – normaalses olukorras oleks see langus ehk 20%,” lisas Rebane.
Siiski toob aasta algus tõenäoliselt rekordmadalate tehingute arvu, kuna tarbijad hoiavad külmaperioodil raha kokku ning keskenduvad arvete maksmisele ja igapäevaeluga toimetulekule. “Inflatsioon mõjutab Eestit endiselt väga palju, kuna ei taha endiselt taltuda. Mida kauem on inflatsioon kahekohaline ning number 2-ga algav arv, seda kauem meie inimeste koormus tegelikult suureneb.”
Siiski valitseb lootus, et aasta alguses jääb inflatsioon alla 20% ning võib suve alguses muutuda ühekohaliseks. “Inflatsiooni langemine aitaks kaasa ka tarbija kindlustunde tõusule, mistõttu võiks ennustada, et kevadel, kui päike hakkab kõrgemalt käima, tõuseb ka inimeste soov kinnisvara soetada,” ennustas ta.
Kas hinnad langevad?
Uue aasta prognoosimisel ei saa sellest valemist eemaldada ka Vene-Ukraina sõda, kus rindel toimuvat on raske ette ennustada, mistõttu võib arvata, et majanduse langus kestab veel mitu kvartalit. “Milline see tagasipõrge saab olema, sõltub suuresti sellest, kuidas tööturg ja ettevõtted olukorraga kohanevad. Kui intressimääradega saavad inimesed veel hakkama, siis töökaotus on peamine põhjus, miks majanduslikesse raskustesse satutakse. Seega muutub töötuse protsent oluliseks ka uue aasta kontekstis,” sõnas Rebane.
Kas majanduse langemine tingib ka kinnisvarahindade languse? Rebane usub, et hindade suhtes korrigeerimist ei toimu, kuna kinnisvaraarendajatel pole kuhugi kiiret. “Pakkumine on hetkel nii madalal tasemel, et kindlasti leidub igale kinnisvarale sobiv ostja, kes pole nii hinnatundlik ja leiab, et see korter on just talle sobilik,” ütles ta.
Seega on kinnisvaraarendajad hetkel äraootaval seisukohal ning koppa maasse ei löö. “Küllap algav aasta näitab, milliseks jõujooned kujunevad,” ütles Luminori eraisikute panganduse juht.
