Iga kinnisvara ostmisel või müümisel tuleb osapooltel kokku puutuda huvialuse kinnisvaraobjekti eripärade või puudustega – kui aga need jäävad õigeaegselt tähelepanuta ega kajastu lepingus kirjalikult, võib hilisem vaidluste lahendamine muutuda närvesöövaks väljakutseks. Luminori eraisikute panganduse juht Tanel Rebane soovitab nii ostjal kui ka müüjal oma tagalat võimalikult läbipaistvalt kindlustada.

Palju sõltub kinnisvara seisukorrast

Rebase sõnul on igal kinnisvaral oma eripärad ja iseloomujooned, millest ostja igati arusaadavatel põhjustel võimalikult teadlik olla soovib. Küll aga võib kinnisvaraobjekte jagada laias laastus kaheks: kui uue kinnisvara puhul ostetakse korterit või maja piltlikult öeldes paberil, siis vanema või olemasoleva kinnisvara vaatamiseks saab ostja kohapeal olukorraga tutvuda ja selle kvaliteeti või seisukorda hinnata.

Vastavalt kinnisvaraobjekti seisukorrale või iseloomule kujuneb ka selle müügiprotsess ning puudutab otsapidi ka kodulaenuga seotud detaile ja tähtaegasid. “Uusarenduse puhul fikseeritakse lepingus reeglina objekti üleandmise tähtaeg, aga ka see, mis juhtub, kui objekt õigeks ajaks valmis ei saa – selleks on arendajatel olemas tüüpleping ning vajadusel arutatakse kliendiga erinevad detailid läbi.”

Olemasoleva kinnisvara puhul on aga detaile, millele tähelepanu pöörata, märksa rohkem, kuna neid saab kohapeal vaatamas käia. “Eelkõige on oluline fikseerida, millises seisus kinnisvara üle antakse ning mis hinnas sisaldub: täpsuse huvides võiks üle käia kõik korteris leiduvad esemed ja müüja või maakleriga kokku leppida, milline mööbel või ese pärast üleandmist sisse jääb ja milline mitte,” märkis Rebane.

Eeskätt puudutab selline olukord näiteks niinimetatud kohtkindlat mööblit, milleks on sageli näiteks korterisse või eramusse sisseehitatud köök. “Olen kohanud ka vaidlusi, kus arutatakse, kas köök või mõni selle osa on kohtkindel mööbel või mitte – seega võiks täpsuse huvides veenduda, et osapooled on üksteisest ühtmoodi aru saanud,” lisas ekspert.

Fikseeri kõik tingimused ja eripärad kirjalikult

Et kinnisvara seisukord võib vastavalt objekti vanusele väga palju erineda, on Rebase sõnul oluline, et kõik kohapeal räägitud eripärad või üleandmist puudutavad lubadused oleksid fikseeritud ka kirjalikult. Eeskätt puudutab see näiteks kinnisvara varjatud puudusi. “On selge, et ühe-kahe kohal käimisega ei õnnestu ostjal kõiki korteriga seotud puudusi ja eripärasid märgata. Seega on müüjal või tema esindajal oluline roll nende väljatoomisel, kuna nii mõnegi ebameeldiva detaili ilmnemisel võib tehingu hiljem vaidlustada,” märkis ta.

Puuduste fikseerimine notariaalselt aitab tagalat kaitsta ka kinnisvara müüjal. “Kuna ostjal on võimalik tehingut vaidlustada kolme aasta jooksul, aitab puuduste fikseerimine selliseid olukordi vältida, kuna kui ostjat on puudustest teavitatud ja ta on lepingu allkirjastanud, on ta kirjalikult kinnitanud, et on sellest eripärast teadlik.”

Kuid kas pank võib varjatud puuduse ilmnemisel lepingust taganeda? “Pangad tuginevad laenu väljastamise otsuse tegemisel eksperthinnangule ehk hindamisaktile, kus on kinnisvara seisukord detailselt kirjeldatud. Üldiselt kohtab selliseid juhtumeid, kus kinnisvara seisukord ei vasta hindamisaktile, väga harva: kui näiteks juhtub, et korteri üleandmiseks lepitakse kokku hilisem kuupäev ning siis ei vasta korter enam kaugeltki varem lepingus kirjeldatud seisukorrale, huvitab see kindlasti ka panka kui laenu väljastanud osapoolt,” selgitas Rebane.

See on tema sõnul ka põhjus, miks on kodulaenuga finantseeritud kinnisvara puhul kohustuslik omada kodukindlustuse lepingut. “Kinnisvaratehingus on väga palju osapooli, kes kõik soovivad veenduda, et kokkulepitu vastab ka reaalsele olukorrale. Seega on lihtsam olla aus ja läbipaistev ning fikseerida kõik kinnisvaraga seotud eripärad ja tingimused kirjalikult,” ütles ta lõpetuseks.