Tuludeklaratsiooni esitamine pole enam mägede taga, mis tähendab, et aeg on küps, et üle vaadata lõppeva aasta deklareeritavad tulud. Kui müüsid sel aastal kinnisvara, siis tuleb kindlasti mõelda ka sellele – Luminori eraisikute panganduse juht Tanel Rebane tõdeb, et sageli valmistab kinnisvaratehingutega seotud tulude deklareerimine inimeste jaoks peavalu, kuna “kulukad” vead tulevad sisse inimeste teadmatusest.
Üks tehing kahe aasta jooksul
Nimelt tekib asjakohane küsimus just tuludeklaratsiooni esitamisel, kus tuleb selgeks teha, kas müügilt teenitud summa tuleb deklareerida või mitte, kuna teatud juhtudel rakendub tehingule 20% tulumaks. Rebase sõnul on tulumaksuvabastuse saamiseks lubatud müüa üks kinnisvaraobjekt kahe aasta jooksul – kusjuures tegemist peab olema inimese koduga.
“Paraku juhtub sageli, et müügitsükkel kujuneb oodatust pikemaks, mistõttu üüritakse kodu ajutiselt kellelegi välja, et tühjana seisva kinnisvaraga seotud kulusid vähendada. See aga on igati piisav põhjus, et tulumaksuvabastus selle tehingu puhul ei rakenduks,” selgitas ta.
Nimelt mõistetakse inimese kodu müügi puhul ennekõike kinnisvara, kus omanik ise elab ning mida elukohana ka kasutatakse. Kui kinnisvara pannakse müüki, omanik kolib selleks ajaks välja ning annab selle ajutiselt üürile, ei ole tegemist enam tema koduga – seega ei saa seda nii ka deklareerida.
“See kehtib ka lühimajutuse erinevate lahenduste puhul, mis tähendab, et ajalimiiti tegelikult ei ole – piisab vaid korra lühirenditeenuse kaudu oma korteri väljaüürimisest ning tegelikult ei ole enam tulumaksuvabastuseks alust. Sellisel juhul ei müüda ju oma kodu, vaid tulu teenimise allikat ning sellele rakendatakse 20% tulumaks,” lisas ta.
Erand kinnitab reeglit
Üheks erandiks tulumaksuvabastuse kontekstis on suvilad, mis, nagu nimigi ütleb, ei ole reeglina kasutuses inimese koduna, vaid just suvilana, mistõttu ei pea inimene seda oma koduks. Ent nagu teiste kinnisvaratüüpide puhul, rakendub ka siin kahe aasta reegel – nimelt peab ka suvila olema müüja omandis vähemalt kaks aastat, samuti ei tohi kinnistu suurus ületada 0,25 hektarit.
“Stsenaarium, kus sel suvel müüakse suvila ja järgmisel korter, ei kuulu kindlasti tulumaksuvabastuse alla, kuna mõlemad lähevad kahe aasta sisse ning sellisel juhul mõlema tehingu puhul tulumaksuvabastust ei saa,” selgitas Rebane.
Samal ajal tuleb arvestada ka selliseid olukordi, kus kolitakse maalt linna, elatakse näiteks aasta uues korteris, kuid avastatakse seejärel, et see ei sobi ning pannakse linnakorter uuesti müüki. “Sellisel juhul tuleb tulumaks tasuda müügist saadud tulult, mis deklareeritakse tuludeklaratsioonil.”
Teadlikkus on pigem madal
Siiski võib kinnisvaraturul märgata ka juhtumeid, kus äsja valminud korter siiski kohe uuesti müüki paisatakse. Sellistel juhtudel on sageli kinnisvara omanikuks hoopis ettevõte, kelle puhul 20-protsendiline tulumaks tehingutele ei rakendu. “Kui ma ostan ettevõtjana korteri, müün selle maha ja ostan tõesti uue, siis ma ei pea tehingutelt tulumaksu tasuma,” rääkis ta. Samuti võib olla tegemist inimese esimese koduga või on viimasest müügitehingust möödas rohkem kui kaks aastat.
Rebase hinnangul tuleb tulumaksu tasumise kohustus inimestele sageli halva üllatusena, kuna see teadmine pole laialt levinud, mistõttu ei osata sellega arvestada. “Kui müüa üks korter 60 000 euroga ning soetada teine 80 000 euro eest asemele, kus tehakse 20 000 euro eest remonti ja investeeritakse sellesse, siis sellisel juhul tuleb kõik vajalikud dokumendid, arved ja tšekid alles hoida, sest vastasel juhul rakendub 20 000 eurole samamoodi tulumaks. See fakt pole laialt teada ning vajaks kindlasti rohkem selgitamist, kuna üks peamisi põhjuseid, miks tulumaksuvabastust sageli kuritarvitatakse, tulenebki inimeste teadmatusest,” nentis ta.
Seega tasub pigem õppida teiste vigadest ning vältida ebasoodsate sammude astumist juba eos. “Väga palju erinevaid juhtumeid on hästi lahti seletatud ka EMTA kodulehel, seega soovitan kindlasti selle informatsiooniga tutvuda enne, kui kinnisvaratehingute tegemiseks läheb ning aeg on tuludeklaratsiooni esitada,” ütles ta lõpetuseks.
