Eluasemehindade muutus on põhjendatud, kui see on tingitud sissetulekute, intressimäära või turul olevate eluruumide arvu muutusest. Sellisel juhul on hinnamuutus pigem pikemaajalisem. Samas mõjutavad hindu lühiajaliselt ka teised tegurid.
Kui inimesed usuvad, et hinnad tõusevad ja laenutingimusi leevendatakse, siis üldjuhul toovad need kaasa lühiajalise hinnatõusu, aga mõne aja pärast liiguvad hinnad tagasi tasemele, mis on vastavuses sissetulekute, intressimäära ja eluruumide arvuga.
Eesti Pangas tehtud uuringus võrreldi, kuivõrd on eluasemehindade muutus ajendatud põhiteguritest, mis mõjutavad hindu pikemalt, ja kui suures ulatuses peegeldavad hinnad põhiteguritest sõltumatut lühiajalist muutust. Selleks analüüsiti 16 Euroopa riigi kvartaalseid andmeid aastatel 2005–2018. Uuringus kasutatud mudeli täpsem info.
Kodu hinda tõstab sissetulekute kasv
Peamine eluasemehindade tõstja on Eestis olnud sissetulekute kasv. Näiteks 2015. aastal tõusid inflatsiooniga korrigeeritud eluasemehinnad ligi 5% seetõttu, et sissetulekud kasvasid 6%.
Eluruumide arvu kasv on aga mõningal määral leevendanud hindade kasvu ja intressimäärad on erinevatel perioodidel nii panustanud kui pehmendanud hindade kasvu. 2017. aasta negatiivsed intressimäärad toetasid eluasemehindade tõusu, kuid 2018. aastal on intressimäärade tõus pigem vähendanud hinnatõusu.
Kui analüüsida eluasemehindade erinevust põhjendatud tasemest ehk hinnatasemest, mida saab selgitada sissetulekute taseme, intressimäära ja eluruumide arvuga, siis näiteks 2006. aasta lõpus olid eluasemehinnad ca 35% kõrgemad, kui need oleks olnud põhjendatud põhitegurite järgi. Aastatel 2014–2017 olid eluasemehinnad ca 10–15% üle hinnatud.
