Inimestel, kes kavatsevad oma II pensionisambasse kogunenud raha välja võtta ja investeerida kinnisvarasse, tasub oma plaanid kriitilise pilguga veel kord üle vaadata ja kõik üksikasjadeni läbi mõelda – et loodetud pensionilisa asemel kauges tulevikus ei tuleks hakata juba lähiajal rahamuredega heitlema.
Neljakümnendais pereisa on mures. „Kõik oli justkui selge, otsustasime II sambasse kogunenud raha välja võtta, et osta korter: teha sambarahaga sissemaks, võtta laenu ja üürida korter välja,” räägib ta.
„Naisega kahepeale saaksime mängu panna umbes 15 000 eurot, sellega peaks üht-teist teha ikka saama – meil on üks laps alaealine, see peaks andma võimaluse kümneprotsendiliseks sissemaksuks,“ avab ta plaane. „Üür kataks laenumaksed, 15-20 aasta pärast oleks korter meie ja hakkaks edaspidi pensionilisa tootma. Kõik justkui klappis.”
Murelikuks muudavad mehe arvamused, mida ta pärast avalduse esitamist on kuulma hakanud: kes väidab, et pank ei annagi laenu, kes hirmutab, et kõik hakkavad sama plaani teoks tegema, üürikortereid saab ülearu ja lõpuks tuleb lisaks laenule maksta tühjalt seisva korteri kommunaalkulusid, kes räägib õudusjutte lõhkuvatest-lagastavatest üürnikest, kes vilistavad üürimaksmisele. „Enam ei teagi, mida teha,” on mees nõutu. „Naine juba ütleb, et võtame oma avaldused parem tagasi, praegu ju veel saab, ja las see sammas tiksub, midagi sealt ehk ikka saab.”
Üheksa korda mõõda
Kindlasti on mingi hulk inimesi, kes saaksid II sambast väljavõetavat raha kasutada oma eluaseme sissemaksuks ja kelle puhul see oleks mõistlik käitumine, ütleb ligi 20 aastat kinnisvaraäris tegutsenud Peep Sooman, Pindi Kinnisvara juhatuse liige. „Kui tingimused klapivad, võimalus on kümneprotsendiliseks omafinantseeringuks ja paar paneb säästud kokku – keskmine väljavõetav summa on ligi 8500 eurot, kahe peale kokku siis 17 000 –, saab vaadata juba arvestatava väärtusega eluasemeid,“ hindab kinnisvaraspets.
Aga siin tuleb mängu üks konks. „Räägitakse, et inimestel on hoiustel enneolematult palju raha,“ viitab Sooman pankade statistikale. „Aga võib eeldada, et nendel inimestel, kes raha II sambast välja võtavad, hoiuseid nii palju ei ole.“
Seega näeb kinnisvaraspets ohtu, et kui raha väljavõtjad tõttavad seda pangalaenu sissemakseks kasutama, ei pruugi nad panga silmis laenukõlbulikuks osutuda: takistuseks võib saada liiga väike või ebastabiilne sissetulek. „Ja kui nad seda laenu ei saa, siis – plaks! – lõpetab see raha ikka elektroonikapoes,“ ennustab Sooman.
Pangadki manitsevad ettevaatusele
Sama tõdeb SEB Panga erasegmendi müügijuht Evelin Koplimäe: „Pangast laenu saamiseks on oluline, et kliendil on stabiilne ja tõendatud sissetulek, piisav omafinantseering või sobiv lisatagatis ning kohustuste hulk ei läheks tema sissetulekutega võrreldes liiga suureks.“
Panga jaoks on oluline, mida taotletava laenurahaga tehakse, mistõttu täpsustakse alati, kas inimene tahab osta kodu või üürikorterit. „Välja üürimiseks saab kinnisvara laenuga osta, kuid arvestama peab, et võetaval laenul on kõrgem intress kui kodu ostmiseks võetaval laenul,“ ütleb Koplimäe. „Ka on suurem omafinantseering– tavaliselt alates 40 protsendist.“
Panga silmis tähendab eluaseme üürileandmine riski suurenemist, sest üürnikud ei pruugi olla heaperemehelikud, mistõttu võib tagatiseks oleva vara turuväärtus langeda, põhjendab Koplimäe.
Skeeme, kuidas omakapital kokku saada, on mitmesuguseid. „Mõni klient on otsustanud, et võtab väikelaenu kinnisvara omafinantseeringuks ja maksab selle väikelaenu tagasi väljavõetavast II pensionisamba rahast,“ toob näite Swedbanki eluasemelaenude valdkonnajuht Anne Pärgma.
Kui inimene võtab kõrge intressiga (15-20 protsenti) või madalama intressi ja suure väljastustasuga väikelaenu ning maksab ka sügisel kättesaadavalt pensionirahalt ära tulumaksu, siis kokkuvõttes jääb kasutamiseks umbes pool II pensionisambast väljavõetavast rahast, nendib Pärgma.
Tulude kõrval arvesta ka kuludega
Ent üüriäri ei käi nii lihtsalt, et osta aga korter ja kasseeri üüriliselt iga kuu raha. Arvestama peab ka kuludega ja need ei olegi nii väiksed.
„Kinnisvara omades tuleb alati arvestada kuludega ja seetõttu on mõistlik vähemalt kümme protsenti üüritulust hoolduse tarbeks kõrvale panna,“ soovitab Lahe Kinnisvara konsultant-maakler Sirli Nurm.
Nurm selgitab, et üürikorteri või -maja loomuliku kulumine jääb ikka omaniku, mitte üürilise kanda. Ka peab omanik tagama, et kogu majapidamises leiduv tehnika ning näiteks ka sideühendused ja veevärk laitmatult töötaks.
„Lisaks pole keegi kaitstud hooletu või isegi pahatatahtliku üürilise eest,“ nendib Nurm. „On juhtumeid, kus peale üürilise väljakolimist tuleb vahetada kogu korteri parkett ja uuendada mööbel. Seetõttu soovitan alati hoida tagatisraha kuni korteri ülevõtmiseni ning mitte tasaarveldada viimase kuu üüriga.“
Lisaks peab omanik arvestama tulumaksuga, mida riik üüritulult nõuab. „Tulu deklareerimisel tuleb üürisummast maha arvata hoolduskulud,“ õpetab Nurm. „Tulumaksu tuleb maksta ainult puhastulu, mitte kogu üürisumma pealt.“
Ja ega pangastki lihtsalt naeratuse ja tänusõnade eest laenu saa – sellegagi kaasnevad väljaminekud, millest osa on ühekordsed, muist aga püsivad.
Näiteks tuleb tasuda laenulepingu sõlmimise tasu, mis tuleb üldjuhul maksta kas lepingu allkirjastamisel või laenu väljamaksmisel. Kui suur see tasu on, sõltub panga hinnakirjast.
Kuna laen võetakse kinnisvara tagatisel, tuleb see kinnisvara ära hinnata. Seda saab teha panga poolt tunnustatud hindaja ning hindamise maksab kinni laenutaotleja.
Ja lõpuks tuleb maksta notaritasu ning riigilõiv ostu-müügitehingu sõlmimisel ja hüpoteekide seadmisel. Nende suurus selgub tavaliselt alles notaritehingu sõlmimisel, sest summad sõltuvad tehingu üksikasjadest.
Püsikuludest on vältimatu tagatisvara kindlustamise kulu, mis sõltub kinnisvara väärtusest ja valitavast kaitsest. Näiteks tule- ja veeõnnetuste vastu kindlustamine on kohustuslik.
Mida siis sambarahaga ette võtta?
Neil, kes soovivad raha kinnisvarasse investeerida, aga üürikorteriga kaasnevaid riske võtta ei taha, soovitab Peep Sooman kaaluda võimalust osta näiteks Lõuna-Eestisse mõni talukoht. See poleks küll niisugune rahapaigutus, mis tagaks pideva tootluse, pigem tuleks maatükk osta sihiga see tulevikus edasi müüa.
Või siis soetada ikkagi üürikorter, aga kusagile väikelinna. „Väiksemates kohtades on korterid oluliselt odavamad, ka on seal üüripindade nappus olnud probleem juba aastaid,“ teab Sooman. „Ehkki üürihinnad pole seal muljetavaldavad, on protsentuaalselt võimalik väikeses kohas teenida rohkem üüritulu kui näiteks pealinnas.“
Loogika on lihtne: eluaseme ostuhind võib seal olla kümneid kordi odavam kui Tallinnas, Tartus või Pärnus, aga üürisummade vahe on palju väiksem. „Protsentides rääkides on väikelinnades üürikinnisvara tootlus ikka kahekohaline number vähemalt,“ nendib kinnisvaraspets. „Tallinnas seevastu võib laenurahaga üürikorteri ostmisel jääda tootlus nii kesiseks, et tekib küsimus, kas teenitav tulu on üldse suurt laenuriski väärt.”
Vana tõde kehtib: asukoht maksab
Kas on põhjust loota, et suuremaid linnu vallutav hinnatõus jõuab tasapisi ka väikelinnadesse ja lähiajal seal tehtavast ostutehingust on lootust tulevikus kasu lõigata?
Sooman märgib, et kui väiksemates kohtades hinnad – nii müügi- kui ka üürihinnad – tõusma hakkavad, on sel tavaliselt konkreetne põhjus: avatakse mõni tootmisettevõte või on piirkonnas käsil mingi suurem projekt, näiteks tee-ehitus, mis toob kohale palju ajutist eluaset vajavaid inimesi.
Kõigil, kes tahavad oma raha kinnisvarasse paigutada, soovitab Sooman mõelda ennekõike asukohale. „Tallinna näitel rääkides – pealinnas on võrreldes koroonaeelse ajaga vabu üürikortereid umbes 50 protsenti rohkem, aga teatud piirkondades ületab ikkagi nõudlus pakkumise, näiteks Tallinna Tehnikaülikooli ümbruses,“ teab ta.
Väiksematesse kohtadesse kinnisvara soetamist kaaludes tuleks vältida kohti, kus elu silmanähtavalt hääbub: kool on juba kinni pandud, postkontor kinni pandud, poodi ähvardab sama saatus, buss käib kord-kaks päevas ja töökohti napib.
„Oleme ju näinud, kuidas nõuka-aegsed monoasulad sisuliselt välja surid,“ ütleb Sooman. „Mõned väikelinnad on aga väga atraktiivsed. Näiteks Rakvere, Viljandi, Kuressaare, Haapsalu – seal elu käib, rahvas ei voola sealt minema, pigem on need linnad muutunud kohalikeks väikesteks tõmbekeskusteks. Ettevõtlus õilmitseb, linnajuhid on tegusad, inimesed hakkajad – elu edeneb. Sellised kohad võivad finantsinvesteeringuks väga hästi sobida.“
