Kodulaenu intresside potentsiaalne tõus ja selle mõju inimeste rahakotile on viimasel ajal teemaks kerkinud. Meediakajastus sel teemal vihjab põhjusele olla ärevil intresside tõusu osas. Kodulaenu (potentsiaalsel) võtjal aga selles kontekstis muretsemiseks erilist põhjust ei ole.
Nimelt annaks kodulaenude baasintressi tõus praeguselt nulltasemelt 0,5-1 protsendipunkti võrra tulemuseks ikkagi ajaloolises kontekstis väga madala nominaal- ja jätkuvalt negatiivse reaalintressimäära.
Eurotsooni intressimäärade edasist tõusu piirab aga oluliselt Lõuna-Euroopa majanduse võime seda välja kannatada.
Liiga suur võlakoorem
Maailmas laiemalt, Euroopas kitsamalt ja Lõuna-Euroopas eriti on üks väga oluline probleem – liiga palju ollakse võlgu. Suure, 2008. aastal alanud, finantskriisi peamine põhjus oli liiga suur võlakoorem.
Möödunud 10 aastaga on seda probleemi “lahendatud” võlakoorma olulise kasvatamisega, globaalselt kokku ligi 70 triljoni dollari võrra, umbes 180 triljoni dollari juurest 250 triljoni dollarini aastatel 2008-2018. Nüüdseks moodustab globaalne võlakoormus juba üle 300% maailma kogutoodangust.
Kuigi finantssektor (välja arvatud Hiina) on sellest ajast olulisel määral konservatiivsemaks muutunud, on nende ettevaatlikkusele vastukaaluks oma võlakoormust eriti agaralt kasvatanud valitsussektor ja finantssektori välised ettevõtted, natuke vähem kodumajapidamised.
Intressimäärade tõus võiks euroala lagundada
Võlakoorem, eriti valitsussektoris ja eriti Lõuna-Euroopas, on täna jätkusuutmatult suur, vähemalt selleks, et taluda “normaalseid” intressimäärasid.
Kuna euroalal on kõik intressimäärad (ka Euribor) rohkem või vähem funktsioon Euroopa Keskpanga (European Central Bank e. ECB) põhirefinantseerimisoperatsioonide (main refinancing operations e. MRO) intressimäärast (mis on euroala pankade peamine likviidsuse allikas), siis on mõistlik rääkida selle tasemest.
Alates 1999. aasta algusest kuni 2009. aasta alguseni kõikus see vahemikus 2%-4,75%, seejuures enamuse ajast 3%-4,5% vahel.
Täna ja nähtavas tulevikus võiksid sellised tasemed (jooksva, umbes 2% euroala inflatsiooni juures) tekitada surutise kogu euroalal, korraliku deflatsioonilise kriisi koos maksevõimetusega Lõuna-Euroopa riikides ja sellega koos ilmselt ka eurotsooni lagunemise.
Tõus on ülimalt ebatõenäoline
Seda arengut ei soovi peaaegu keegi, kuna protsess oleks järsk, kontrollimatu ja ettenägematute tagajärgedega.
Seega selliseid MRO intressimäärasid ECB poolt (jällegi, umbes 2% inflatsiooni tingimustes) me tõenäoliselt niipea ei näe ja see on ka põhjus, miks MRO intressimäär viimased 5,5 aastat on olnud 0,5% või väiksem ja viimased 2,5 aastat ümmargune 0%.
See on “ajutine” hädalahendus liiga suure võlakoormaga hakkama saamiseks – hapnikutorud Hispaania ja eriti Itaalia ning Kreeka ninas.
Leevenduseks on vaja kontrollitud inflatsiooni
Pikaajaliselt jätkusuutlikuks saab tänane võlakoorem muutuda ainult läbi võlakoorma reaalväärtust vähendava, kestva mõõduka inflatsiooni perioodi, mis vähemalt teoreetiliselt on kontrollitav protsess ja mille puhul suurimaks ohuks on kontrolli alt väljumine ja kasvamine hüperinflatsiooniks.
Mõõdukas inflatsioon selles kontekstis peaks tähendama vähemalt 4% inflatsiooni, mis kestaks aastaid, et hävitada vähemalt mõnikümmend protsenti laenukoormast, mis Lõuna-Euroopat painab.
Kui see teoks saaks, ei tähendaks see veel, et kõik euroalal ja eriti lõunas hästi oleks, vaid olukord lihtsalt mingil määral paraneks.
Kõik eelnev muudab üsna vähetõenäoliseks nominaalsete intressimäärade olulise kasvu ja ülimalt ebatõenäoliseks reaalintressimäärade mistahes kasvu.
Suur Rikkusesiire Lääne-Euroopast lõunasse
Pikk mõõduka inflatsiooni periood koos sellega paratamatult (Lõuna-Euroopa probleemide tõttu) kaasnevate negatiivsete reaalintressimääradega, mille kaudu võlgade ja ka säästude reaalväärtus väheneb, on loomulikult kasulik laenuvõtjatele ja kahjulik säästjatele.
See on rikkuse siirdamine hoiustajatelt/laenuandjatelt laenuvõtjatele, Põhja-Euroopalt Lõuna-Euroopale, vanadelt noortele. Eriti karikatuurseks minnes – “Saksa pensionäridelt Kreeka muidusööjatele”.
Ühel hetkel saab etendus läbi
Pikka aega on Euroopas etendatud väga kõrgel tasandil teatrit, nagu oleks võimalik “Saksa pensionäride” säästude nominaal- ja reaalväärtust korraga kaitsta, kui “Kreeka muidusööjad” vaid püksirihma pingutaks.
See tähendaks, et võlgade nominaalväärtust ei vähendata ja samas saab inflatsiooni ECB mandaadi raamides hoida – 2% lähedal, aga natuke alla 2%.
See etendus hetkel veel käib, kuigi euroala inflatsioon on alates 2016. aastast kiirenenud. Pikas perspektiivis pole “Saksa pensionäridel” pääsu – leppida tuleb kas ainult reaalväärtuse kaoga läbi inflatsiooni (mis saab olla kontrollitud protsess), või nii reaal- kui ka nominaalväärtuse kaoga läbi laenude osalise mahakirjutamise, mis saab olla ainult kaootiline.
Millisel moel see kõik nähtavas tulevikus kodulaenu mõjutab?
- Kodulaenu nominaalintressimäära tõus, kui see üldse peaks juhtuma, saab tõenäoliselt olema leebe.
- Kodulaenu reaalintressimäär jääb väga tõenäoliselt negatiivseks või vähemalt nullilähedaseks, pikaks ajaks.
- Mõõdukalt inflatsioonilises ja ka hüperinflatsioonilises keskkonnas on kinnisvara tõenäoliselt üks paremini ostujõudu säilitavaid varasid.
Võttes arvesse, et kodulaenu on võimalik saada negatiivse reaalintressiga ja et selle toote alternatiiv on peaaegu alati üürimine, muudab see kodulaenu võtmise tänases eurotsooni rahapoliitilises sasipuntras üsna turvaliseks valikuks.
Euroopa Keskpank toetab sind. Mitte, et nad tahaksid, aga neil pole lihtsalt valikut. Ilma eurotsoonita ei eksisteeriks ka Euroopa Keskpanka.
Investor Reio Vare on dinosaurus, kes on maganud maha ja kavatseb ka tulevikus magada maha lugematu hulga häid investeerimisvõimalusi.
