Tallinna elukondlikku kinnisvarasse investeerimine on kujunenud ajapikku rahvusspordiks. Paljud tegelevad sellega, veel rohkemad arvavad sellest midagi. Aina rohkem kõlavad hoiatused turu kui terviku ülekuumenemisest ja isegi võrdlused eelmise buumiga.
Need arvamused on ekslikud. Kuigi teatud nišid Tallinna elukondliku kinnisvara sektoris on ülekuumenenud – näiteks minikorterid ja kallimad elamispinnad – siis tervikuna ei ole Tallinna elamispinnad hinnamullis.
Mis on sarnane eelmise buumiga?
Mitte päris samal tasemel, aga siiski märgatav sarnasus on kinnisvarasse investeerimise kui vestlusteema populaarsus. Osaliselt on see seotud ka investeerimise kui järjepideva, mõtestatud tegevuse populaarsuse kasvuga, osaliselt kinnisvaraäri instinktiivse arusaadavusega, osaliselt oluliselt kasvanud vaba raha hulgaga märkimisväärse osa elanikkonna seas.
Kõik need faktorid kokku on loonud olukorra, kus korraga paljud on leidnud enda jaoks elukondlikku kinnisvarasse investeerimise. Valdavalt väljaüürimise eesmärgil, vähemal määral ka kapitalikasvu saamiseks või vähemalt kapitali ostujõu säilitamiseks.
Nagu kullapalaviku ajal ikka, kogunevad kullakaevanduste lähedusse labidamüüjad, kes tihti oma tegevuses on edukamad kui kaevurid ise. Seegi kord on tekkinud uusi arendajaid, samuti on uue hingamise saanud mitmed vanad arendajad, kes tegelevadki peamiselt investeerimiskorterite müügiga.
Väga tihti on nende ärimudeli oluline osa keskpärase kauba läikivasse pakendisse pakkimine ja sellele kõlava nime andmine või lihtsalt poolutoopiliste tulevikuvisioonide maalimise abil hirmkalli ühikuhinnaga kauba müük. Samas – caveat emptor (ostja riisikol). Fakt on see, et nõudlust on ja kui seda ei lahendaks nemad, lahendaks keegi teine.
Mis on erinev eelmisest buumist?
Vaatamata mitmele sarnasele joonele viimase kinnisvarabuumiga, on täna Tallinna kinnisvaras selgeid erinevusi toonaste oludega, mis kokkuvõttes muudavad seisu oluliselt turvalisemaks.
1. Turu finantsiline tervis on võrreldamatult parem
2008 lõpus oli kodumajapidamiste laenujääk ligi 8,2 miljardit eurot, millest umbes 6,2 miljardit oli kodulaenude jääk ja 2 miljardit peamiselt liisingute ja tarbimislaenude jääk.
Keskmine palk on sellest ajast kasvanud üle 56%, aga vaatamata sellele on täna, 10 aastat hiljem, kodumajapidamiste laenukoormus kasvanud vaid 15%, seejuures tarbimislaenude ja liisingute maht on isegi kahanenud.
Kui siia lisada, et kodumajapidamiste hoiused on selle ajaga kasvanud ligi 2 korda ja samas eluasemelaenude intressimäär on kukkunud ligi 2 korda, on turu finantstervis täna täiesti teisest ooperist võrreldes toonase ajaga.
Toona oli laenukapitali toetatud jätkusuutmatu hinnakasv, täna on finantsilises plaanis üsna turvaline keskkond. Jätkusuutmatust ei paista kusagil. Rumalaid laene pangad, kokkuvõttes, ei anna. Selle niši on ilmselt hõivanud ühisrahastus, aga sellest mõni teine kord.
2. Arendusi planeeritakse hoolikamalt, arendajate keskmine kvaliteet on parem
Kümme aastat tagasi ehitati üsna valimatult, üsna piinlikesse asukohtadesse üsna piinlikke asju. Täna on selgelt teine olukord – mida ja kuhu ehitada, mõeldakse põhjalikult läbi.
Pangad finantseerivad arendusprojekte palju ettevaatlikumalt, igasugu prügikalad saadetakse kiirelt uksest välja ja nende kahe faktori koosmõjul kerkivad kümne aasta taguse ajaga võrreldes oluliselt parema kvaliteediga objektid oluliselt parematesse asukohtadesse. Nõmedusi ja inimlikku rumalust valatakse betooni palju harvemini.
3. Sissetulekute kasv ja Tallinna demograafiline olukord
Tallinna kinnisvaraturgu toetab demograafiline pärituul, mille on esile kutsunud mitme erineva faktori koosmõju. Tallinn kui Eesti ainus tõmbekeskus tõmbab tühjaks ülejäänud Eestit, kasvatades oma rahvaarvu riigisisese rände abil (ja teiste piirkondade arvel).
Sellele lisaks kasvatab siinset rahvaarvu võõrtööjõud oma kahes erinevas vormis – immigrandid ja expat’id. Immigrandid on need, kes teevad töid, mida kohalik teha ei taha, expat’id on need, kes teevad töid, mida kohalikud teha ei oska.
Mõlemad tekitavad nõudlust elamispindade järele kinnisvaraturu erinevates otstes. Valdavalt haritud ja kõrge sissetulekuga expat’ide eest, kelle mõju kohalikule üüriturule on märgatav, võlgneme me tänu eelkõige kohalikele iduettevõtetele ja tehnoloogiasektorile laiemalt.
Optimismi on palju, aga seis on ikka parem
Kuigi natuke teeb optimism kinnisvara osas ja kerge rahvusspordi mõõtmete (taas-)omandamine ettevaatlikuks, peab siiski arvestama, et seekord on fundamentaalnäitajad turul palju tugevamad kui 10 aastat tagasi.
Viimase globaalse kriisi eel oli meil kinnisvarakriis soolas ka kohaliku turu seisu tõttu, muu maailma arengutest sõltumatult. Seetõttu siinne kinnisvaraturg “underperformis” muud maailma – meil läks veel halvemini. Seekord võiks pigem ennustada, et kui peaks saabuma järgmine suur majanduskriis, siis kohalik turg pigem “outperformib” – meil läheb paremini.
