Uudis

Reio Vare: Tootluse nime all müüakse meile piinlikku bluffi

Investor Reio Vare leiab, et laenude olulist kallinemist pole Euroopas oodata, kuna paljud riigid ei kannataks seda lihtsalt välja.Foto: Sven Arbet

Minu ja ka mitme mulle tuttava investeerimisprofessionaali silma riivab, et viimasel ajal reklaamitakse üha enam asju läbi tootluse numbrite. Toon mõned näited:

  • Laenupõhine ühisrahastus:
    “Investeeri (allutatud) laenu – tootlus XX%.”
  • Elukondlik üürikinnisvara:
    “Osta minikorter, üüritootlus X%.”
  • Ärikinnisvara:
    “Müüa äripind, tootlus X%.”

Sellise sõnumiga müügikuulutused on massiliselt kasvanud. Tihti serveeritakse neid kui faktipõhiseid numbreid. Tegelikkus, nagu tihti juhtub, on palju nüansirikkam. Vaatame valdkondade kaupa.

Laenupõhine ühisrahastus – väga uus

See on valdkond, mis pole veel ühtegi kriisi näinud. Ehk me sisuliselt ei tea, kuidas hakkavad käituma ühisrahastuse instrumendid – nii tagatud kui ka tagamata laenude osas – kui peaks tekkima mingi olulisem makromajanduslik tõrge.

Ma ei väida, et see valdkond on põhimõtteliselt mäda – tegu on väärt finantsinnovatsiooniga, mis on tulnud, et jääda. Aga ta on tormistes vetes testimata ja on mõistlik meeles pidada, et on reaalsed põhjused, miks:

  1. Kõrge tootlus varjab kehva sisu. Selle valdkonna tagatud laenude tootlused kipuvad isegi ülimadalate intresside keskkonnas kahekohalistes protsentides olema (see on selge signaal tegelikust riskist). Kõik need tagatud laenud on tegelikult kas pangast välja praagitud konventsionaalsed laenud või rohkem või vähem finantsalkeemia (näiteks omakapitali refinantseerimine enne projekti lõpetamist) ja seega üldjuhul kõige madalama pardaga paadid (esialgu veel) siledal merel;
  2. Mitme riskantse investeeringu kombineerimine ei kaota riske. Tagatiseta tarbimislaene annavad klientidele, keda pangad ei soovi teenindada, konventsionaalsed tarbimislaenupakkujad rutiinselt üle 50% krediidikulukuse määraga. Need tootlusenumbrid viitavad sellele, et riskivabast või madalast riskist on asi kaugel, isegi kui sa jaotad need instrumendid tuhandeks killuks ja iga investor investeerib tuhandesse erinevasse kildu. Koondportfell sellistest instrumentidest kannab kõiki intressimäärade poolt indikeeritud riske.

Elukondlik üürikinnisvara – buumib

See nišš Eestis täna selgelt buumib. Pärituult pakuvad nii Tallinna rahvastikuprotsessid, üldine majanduskonjunktuur kui ka suur hulk inimesi, kellel on natuke vaba raha, millele rakendust otsitakse.

Nüüdseks on mitmed sellise kinnisvara arendajad aru saanud, et ruutmeetrit saab oluliselt kallimalt müüa, kui selle hinna asemel rõhutada potentsiaalset tootlust, mida müüdav objekt pakub.

Võibolla mõistes, et ruutmeetri hinna avaldamine mõjutaks potentsiaalset ostjat kainestavalt, jäetakse hinnakirjades ruutmeetri hind üleüldse kajastamata ja selle asemel indikeeritakse üsna optimistlikku üürihinda ja uuema innovatsioonina ka veelgi optimistlikumat lühiajalise majutuse hinda.

See muljetavaldav numbrimaagia võimaldab müüa Tallinna kõige tolmusema tee ääres vanas majas kööktuba hinnaga üle €5000/ruutmeeter. Aga inimesed ostavad, järelikult töötab. Kes veel ostnud ei ole, aga kaalub seda, võiks mõelda alljärgnevale:

  • Kuna keegi sellist korterit koduna kunagi käsitlema ei hakka, on selliste korterite saatus igaveseks olla üüriobjekt.
  • Kas see, kui kümned sisuliselt identsed üüritoad korraga turule tulevad ja hiljem pidevalt üüripakkumises on, võimaldab omanikul hindu mõjutada?
  • Kas müügiinfos kuvatud üürihinnad on realistlikud tänases turuolukorras ja kui on, siis kas nad on jätkusuutlikud pikemas perspektiivis?

Eriti kriitilise pilguga tuleks suhtuda lühiajalise majutuse hindadesse, kuna see valdkond on tänaseni saanud toimida sisuliselt regulatsioonivabalt ja arvestades selle teenuse mõju kogu majale, linnale kui elukeskkonnale, potentsiaalse maksutulu suurusele ja hotellindussektori lobivõimele on ainult aja küsimus, mil seda valdkonda reguleerima hakatakse.

Ärikinnisvara – keeruline hinnata

Äripind kipub olema valdkond, millesse on mõtet investeerida minimaalselt terve hoone kaupa. Kuna see on väikeinvestorile pigem kättesaamatu, siis kaalutakse mõne äripinna korteriomandi ostmist üürivoo teenimise eesmärgil.

Tihti on enam-vähem ainus viis sellise investeerimisobjektini jõudmiseks läbi kinnisvaraportaali. Ja seal pakutav on tihti steroididel versioon tootluse fantaasiatest kööktubade sektoris.

Olles aastate jooksul vaadanud läbi lugematu hulga kuulutusi, kus müüakse kas potentsiaalse või hetkel eksisteeriva rendivoo baasil esmapilgul mõistliku tootlusega äripinda, võib julgelt öelda, et pigem reeglina kui erandina hinnatakse oluliselt üle selliste objektide rendi turuhinda (halvemal juhul on see taotluslik, paremal juhul lihtsalt naiiv-optimistlik) ja seega ka jätkusuutlikku pikaajalist tootlust.

Äripindu on mõistlik jaeinvestoril omada kinnisvarafondi kaudu või üldse mitte. Kaubanduspind kortermaja esimesel korrusel või büroopind mõne ärihoone X korrusel on masohhismi erivorm, seega sukeldu ainult, kui see tõesti on sinu tass teed.

Kokkuvõtteks – alati on mõistlik piiluda müügijutus mainitud tootluse taha ja mõelda, kas tegu on realistliku ja jätkusuutliku numbriga ning milliseid riske see endas peita võib. Kõik tootluse numbrid ei ole sündinud võrdsena, isegi kui nad väliselt sarnased on.

Üleskutse

Aita meil podcaste teha ja saa kingituseks Geeniuse kraami

Toetan Autotundi Toetan Restarti Kuulan saateid

Populaarsed lood mujal Geeniuses

Ära jää ilma päeva põnevamatest lugudest

Telli Geeniuse uudiskiri

Saadame sulle igal argipäeval ülevaate olulisematest Geeniuse teemadest.