Küllap pole kinnisvaraostust huvitatud inimestele kahe silma vahele jäänud, et turul leidub pikalt müügis olnud objekte, mis näevad laitmatud välja ning asuvad suurepärases piirkonnas, kuid millel puudub vajalik dokumentatsioon, teisisõnu kasutusluba. Miks on kasutusloa puudumine probleem ning mille taha kinnisvara seadustamine sageli jääb, selgitavad Luminori eraisikute panganduse juht Tanel Rebane ja Domus Kinnisvara seadustamise projektijuht Tarvo Nõlvak.

Kasutusluba puudub paljudel objektidel

Tanel Rebase sõnul on igati arusaadav, et tulevane kinnisvaraomanik tahab olla veendunud, et objekt, mille ta soetada soovib, oleks nõuetekohaselt ehitatud ning elamiseks turvaline. Selleks väljastatakse igale ehitatud hoonele kasutusluba, mis kinnitab, et hoone on elamiskõlblik ning selle ehitamisel on järgitud kõiki vajalikke nõudeid.

Siiski leidub Eestis palju elamispindasid, millel on siiani kasutusluba puudu – nendeks võivad olla nii vanemad majad kui ka uuemad objektid, kus dokumentatsiooni tähtsus jäeti ehituse käigus tähelepanuta. “Varasemalt polnud kasutusluba oluline ning selle olemasolu ei nõudnud kinnisvaratehingute puhul ka pangad. Et varem, peamiselt eelmisel sajandil ehitati väga palju oma kätega ning jõujooned olid võrreldes tänapäevaga erinevad, on see mõneti mõistetav, miks meil nii paljud kinnisvaraobjektid endiselt kasutusluba ei oma,” möönis Rebane.

Täna on olukord siiski väga palju muutunud ning pankadel on kasutusloa puudumise osas selge seisukoht. “Objekte, millel puudub kasutusluba, pangad ei finantseeri – sellisel juhul tuleb ostuks raha leida piltlikult öeldes oma taskust,” sõnas ta ning lisas, et õnneks on järjest lisandumas kasutusloaga ehitusobjektide arv, mistõttu tulevikus jäävad sellised objektid kindlasti aina rohkem vähemusse.

Seadustamist lükatakse vahel teadlikult edasi

Ent miks on kasutusluba jäänud taotlemata uutel objektidel? See tuleneb Rebase sõnul sageli inimeste teadmatusest või ebapädevast ehitajast. “Sageli on probleem selles, et puuduvad vastavad joonised või dokumendid ning tagantjärele on nende taastamine väga keeruline ja aeganõudev. Et kasutusloa taotlemiseks läheb vaja palju erinevaid andmeid ja dokumente, fotosid, siis jääbki selle taotlemine paljudel juhtudel katki. Probleem on aga endiselt alles,” kirjeldas ta.

Ka Domus Kinnisvara seadustamise projektijuhi Tarvo Nõlvaku sõnul lükatakse seadustamist teadlikult edasi, kuna antud kulude tegemine ei tundu esmatähtis. “Võib juhtuda, et protsess tundub liiga keeruline, samuti võib ehitisregistri kasutamine käia üle jõu,” tõi ta erinevaid näiteid.

Nii Rebane kui ka Nõlvak kinnitavad, et kasutusluba on siiski võimalik ka tagantjärele taotleda. Domus Kinnisvara seadustamise osakonnas on tööl professionaalid, kellel on olemas pikaajaline ja kogu protsessi hõlmav praktiline kogemus, kuidas ja missuguseid dokumente on erinevate seadustamise juhtumite puhul vajalik esitada. “Koostöös erinevate koostööpartneritega lahendatakse seadustamise juhtumid võimalikult optimaalselt. Suur pluss on, et eelnev pikaajaline ametniku karjäär võimaldab projektijuhil tajuda kohalike omavalitsuste nõudmisi, mis võivad olla kohati üsna erinevad,” selgitas Nõlvak.

Kasutusluba ei ole lihtsalt üks dokument

Kinnisvara seadustamine muutub ennekõike tähtsaks olukorras, kus kinnisvara on vaja müüa või on kohalik omavalitsus ehitusjärelevalve käigus omavolilisele ehitustegevuse tuvastanud. “Kohati võib siinkohal ka naaber kohalikule omavalitsusele abiks olla, kui olete oma heanaaberlikud suhted ohtu seadnud,” näitlikustas ta.

Ka Nõlvak kinnitab, et pangad pööravad korras dokumentatsioonile ja korrektsetele registriandmetele rohkem tähelepanu, mistõttu võib pank öelda, et pole nõus kõnealust vara võtma isegi laenu- või lisatagatiseks.

Samuti võib kasutusloata objekti müümine osutuda väga keeruliseks ülesandeks. “Potentsiaalne klient ei pruugi dokumentatsiooni korrastamise lõppu ära oodata, leiab samaaegselt teise objekti, millel asjad korras ning millega saab minna koheselt panka ja tehingusse,” kirjeldas ta tavalist juhtumit.

Et ka kohalikul omavalitsusel on kohustus teostada ehitusjärelevalvet, võib ebaseaduslik ehitustegevus kaasa tuua ettekirjutuse ja sunniraha. Sarnane negatiivne stsenaarium kehtib ka kindlustusjuhtumite kohta. “Kui midagi on toimunud ebaseadusliku ehitustegevuse käigus, siis kindlustusjuhtumi korral ei pruugi olla kindlustusseltsil kohustust hüvitada varale tekkinud kahju, mille dokumentatsioon ja registriandmed ei ole korras,” märkis ta.

Niisiis võib kinnisvaratehing dokumentatsiooni tõttu tihtipeale katki jääda. “Ostja on rahulolematu, et ta on oma aega ja raha kulutanud, aga tehingusse minna ei saa, kuna probleemidest ei olda teadlikud.” Seetõttu on kinnisvara seadustamine väga oluline samm, kuna aitab ära hoida võimalikud probleemid, mis üht kinnisvaraomanikku nurga taga varitseda võivad.