Oma kodu ostmine on ilmselt suurim tehing, mille enamik meist elu jooksul ette võtab ning seepärast tasub enne lepingusse astumist end kõigi tingimuste ja asjaoludega kurssi viia.

See, et kõik osapooled oleksid kinnisvara seisukorra ja lepingu tingimuste asjus n-ö samal leheküljel, on kasulik nii ostjale kui ka müüjale, sest olukord, mil sõlmitud lepingust mingite ootamatuste tõttu taganetakse või tuleb esitada näiteks kahju hüvitamise nõudeid, on keeruline kõigile pooltele.

Sellest, kuidas peaksid lepingu sõlmimiseks valmistuma ostja ja müüja, räägivad lähemalt Luminori kodulaenude tootejuht Marina Larkova ja TGS Baltic juhtivpartner ning advokaat Sander Kärson.

Mida vaatab pank?

Selleks, et asi üldse tehinguni jõuaks, peab pank seda finantseerima ning selleks peavad olema täidetud teatud tingimused. Üks oluline dokument, mille kliendid laenu saamiseks alati esitama peavad, on kinnisvara hindamisakt, mille koostavad atesteeritud hindajad. Akt on mõeldud selleks, et selgitada välja, mis on vara turuväärtus ning kas kinnisvara hind on väärtusega ikka kooskõlas. Kui hind ja turuväärtus erinevad, peab pangal olema teada, kust tulevad käärid. 

Lisaks on hindamisakti laiem eesmärk teha kindlaks kinnisvara seisukord. Hindamisakt sisaldab detailseid andmeid ostetava vara kohta, lisaks pilte kinnisvarast kui ka kommentaari dokumentatsiooni kohta. Kui lepingusse lisatud piltidel on planeeringu järgi korteri ees puud, park või mänguväljak, on ostjal õigus eeldada, et need on seal ka päriselt olemas. Vastasel korral on ostjal õigus neid nõuda või siis nõuda kulude hüvitamist näiteks puude istutamiseks või mänguväljaku ehitamiseks.

Alati tuleb ostjal kontrollida, kas kinnisvara dokumentatsioon on korras. Dokumentatsioon tähendab nii ehitusluba ning alati ka kasutusluba. See on kliendi enda huvides, sest annab kindlustunde, et kõik on korras ning kasutamiseks valmis. Näiteks, kui mõnes vanemas Kalamaja korteris on tehtud ümberehitused, maha võetud mõni vahesein, siis tuleb ju enne sisse kolimist kindlaks teha, kas kinnisvara on ikka turvaline ja kõik vastab nõuetele. Kui ostetav kinnisvara on uusarendus ja ehitustegevus alles käib ning kasutusluba kohe esitada ei saa, määratakse periood, mille jooksul peab klient kasutusloa pangale esitama.

Pea meeles, et pank vaatab hindamisakti ning seal märgitud puuduseid, kasutusluba, turuväärtust, ostetava kinnisvara seisukorda, juurdepääsusid, kasutuskorda ja servituute. Kõigi muude omaduste väljaselgitamine on ostja enda ülesanne ja peab arvestama, et selle tegemata jätmine võib tuua kaasa rea praktilisi ebameeldivusi. Seepärast peab ostja alati kindlasti ise kinnisvara üle vaatama ja küsima müüjalt kõik küsimused, mis vähegi pähe tulevad. Siis on ka ostjal teada, mida ostab, mis teda tulevikus ootab ja palju ta on korteri eest valmis maksma. Kui kõike ise küsida ei oska, küsi nõu näiteks maaklerilt või ka notarilt, kes aitab sul enne lepingu sõlmimist kinnisvara kohta kõik oluline välja selgitada. Notaril on kohustus selgitada ka kõiki lepinguga seonduvaid asjaolusid (nt kes mille eest vastutab).

Müüja kohustus on rääkida tõtt

Müügilepingu eseme ehk kinnisvara kohta piisava ja asjakohase info andmine on müüja kohustus. See tähendab, et müüja peab ostjat enne lepingu sõlmimist teavitama kõigist asjaoludest, mille vastu võib ostjal olla õigustatud huvi – naabritest, toimivast ühistust, elektrisüsteemidest torustikeni välja. 

Nii saab olla kindel, et ostja langetab teadliku otsuse ega hakka sellest halbade üllatuste ilmnemisel taganema või esitama nõudeid. Ka müüjale on kasulik kõik puudused kohe teatavaks teha, sest müüja ei vastuta hiljem nende puuduste eest, mida ostja juba enne lepingu sõlmimist teadis. Müüja peab arvestama, et ta ei tohi esitada mistahes valeandmeid.

Ilmsed ja varjatud puudused

Puuduseid on kahte liiki: ilmsed ja varjatud puudused. Ilmsed puudused on need, mis selguvad juba kinnisvara tavapärase ülevaatamise käigus. Varjatud puudused on need, mis ei ole avastatavad tavapärase ülevaatamise käigus ja mis sageli ilmnevad alles hiljem, pärast müügitehingu teostamist. Mõlema poole jaoks on hea, kui kõik puudused ja tingimused ka lepingusse kirja saaks – näiteks lepingusse kirjeldusena lepingu eseme kohta või ostja poolse kinnitusena, et ta neist teadlik on. 

Kui lepingus on kirjas, et ostja on kinnisvara üle vaadanud, siis see tähendab ühtlasi seda, et ta on kõikidest ilmsetest puudustest teadlik ja nende eest müüja reeglina ei vastuta. Kui kinnisvara on ehitusjärgus või remondis ja ostja enne tehingu sõlmimist sellega tutvuda ei saa, võib seaduse kohaselt hiljem ilmnenud puuduste kohta esitada nõudeid. Samas tuleb vaadata, mis sai selle kohta lepingusse kirja.

Kasutatud korterite puhul tuleks kokku leppida ka selles, et mis vara korteriga kaasa tuleb. Selleks võivad olla näiteks köögimööbel või vannitoatarvikud. Nii saab vältida selliseid üllatusi, et ostja saab võtmed kätte ja avastab, et müüja on miskit ostja jaoks olulist seinast lahti kruvinud ja kaasa võtnud. 

Ilmnes puudus – mis saab edasi?

Kui müüjal on kohustus ostjat kõigest teavitada, siis ostjal on omakorda kohustus teavitada müüjat kõikidest ilmnenud puudustest ja seda mõistliku aja jooksul. Näiteks, kui juhtubki nii, et talvel selgub, et valesti paigaldatud akende või ehitusvea tõttu tungib korterisse vett või ei tööta küttesüsteem korralikult, tuleb sellest kindlasti müüjale mõistliku aja jooksul teada anda. 

Puudust peab piisavalt kirjeldama, et müüja saaks olukorda hinnata ning otsustada, mida ette võtta. Kui ostja soovib, et puuduse kõrvaldamise eest hoolitseks müüja, peab ta teavitusega koos või mõistliku aja jooksul pärast teadet esitama vastava nõude.

Ostjal on seejuures õigus valida, millise nõude ta esitab ehk kas ta soovib ilmnenud puuduse kõrvaldamist või kahju hüvitamist. Seejuures tuleb arvestada, et need nõuded on omavahel seotud. Näiteks kantud kulutuste hüvitamine eeldab seda, et ostja on esmalt nõudnud puuduste kõrvaldamist, kuid müüja ei ole seda mõistliku aja jooksul teinud. Kõige kindlam on alati esitada esmalt puuduste kõrvaldamise nõue, mis on eelduseks paljudele teistele nõuetele. Keerukamates olukordades tasub alati kaasata pädev jurist. Näiteks juhtumil, mil lepingus lepiti kokku mingis konkreetses värvilahenduses, müüja eiras seda ning ostja otsustas puuduse ise likvideerida, aga kulutas sellele oluliselt rohkem kui oleks mõistlik. Sellisel juhul võib müüja keelduda kõiki remondikulusid hüvitamast.

Ilmnenud puuduse korral võib ostja alandada samuti puudusega eseme hinda, esitades selleks hinnaalanduse avalduse ja nõudes mingi osa makstud summast müüjalt tagasi. Sellise õiguse kasutamine eeldab, et ostja aktsepteerib puudusega lepingu eset, kuid soovib selle eest vähem maksta. Selleks võrreldakse makstud müügihinda, puudusega kinnisvara väärtust ja puudusteta kinnisvara väärtust ning kui nõue on õigustatud, tuleb müüjal see vahe tagasi maksta. Kõige viimases järgus jääb lauale variant müügilepingust taganeda, aga selleni jõutakse tavaliselt alles siis, kui kõik teised variandid on ebaõnnestunud ja koostöö ei suju. 

Lepingust taganemine

Kui tõesti muud variandid ei toimi, saab ostja ka müügilepingust taganeda. Selleks tuleb esitada lihtkirjalikus vormis avaldus. See tähendab, et ostja annab tagasi korteriomandi ja müüja annab tagasi müügihinna.

Probleem tekib siis, kui müüjal seda summat enam käepärast pole. Siis võib müüja üritada saada pangast laenu, kuid seda vaid juhul, kui tema sissetulek seda võimaldab. Pank lähtub ikkagi vastutustundliku laenamise põhimõtetest ega saa seadusest tulenevalt üle võimete laene anda, ükskõik kui väga kliendil seda vaja on.

Kui müüja laenu ei saa ja tal kuskilt mujalt seda summat võtta ei ole, tuleb juba pöörduda kohtusse, et arestida müüja vara. See on aga keeruline ja kõigile osapooltele raske protsess ja enne seda tasub proovida muul moel kokkuleppele jõuda. 

Ära kiirusta ja küsi kõike

Sageli on nii ostja kui müüja tehinguga kaasnevast bürokraatiast ja asjaajamisest väsinud ja soovivad sellega võimalikult ruttu ühele poole saada. Uus omanik tahab kindlasti kiiresti uue kodu võtmed kätte saada ja kolida, aga tegelikult on kogu see tüütu protsess äärmiselt oluline ning kiirustada kindlasti ei tohiks. 

Kõige olulisem nõu, mis kõrva taha panna, on see, et enne lepingu sõlmimist tuleb küsida võimalikult palju küsimusi. Küsida võib absoluutselt kõige kohta, mis vähegi kinnisvara ja selle seisukorraga pähe tuleb. Mida läbipaistvam ja selgem on kinnisvara seisukorda puudutav teave, seda kindlam saab olla, et nii ostja kui müüja jäävad tehinguga rahule ning müügiprotsess kulgeb sujuvalt.