Kodulaenu taotlemisel puutub igaüks kokku uute terminitega, mille tähendusest esimese hooga aimugi pole. Olgu selleks hüpoteek, lisatagatis või krediidikulukuse määr – igaühe tähendust on tegelikult oluline teada. Luminori laenude kompetentsikeskuse juht Helina Kikas selgitab lihtsas keeles, mida need keerulised terminid ikkagi tähendavad.
Kinnisvaraga seotud sõnavara vajab omandamist
Ehkki kodulaenu taotlemise protsess võib esialgu tunduda hirmutav, on Helina Kikase sõnul väga oluline, et taotleja mõistaks, millele ta lepingu sõlmimisel alla kirjutab. Muu hulgas tähendab see ka kinnisvaraga seotud sõnavara omandamist.
“Sageli võivad terminid, mille tähendust täpselt ei teata, kodulaenu taotlejas väga palju segadust tekitada. See on igati loomulik ja ootuspärane, mistõttu julgustan kindlasti kõiki julgelt laenuhaldurile küsimusi esitama. Ka omalt poolt teeme Luminoris kõik selleks, et kasutaksime inimkeelseid termineid ning pakuksime toetust kogu teekonna vältel,” kinnitas ta.
Ent milliste terminite puhul kipub tähendus kõige rohkem segadust tekitama? Toome välja kuus peamist, millega iga taotleja tõenäoliselt kokku puutub.
- Hüpoteek
Hüpoteegi all mõistetakse pandiõiguse märget registris, mis tõendab, et pank on andnud konkreetsele kinnisvarale laenu ning on vajadusel õigus antud vara laenu katteks kasutada. “Panga vaates on hüpoteek kindlustunne: see tähendab, et kui kinnisvaraga peaks midagi juhtuma või näiteks jäädakse selle eest võlgu, siis kas pangal on õigus seda vara endale nõuda või mitte. Seega tähendab hüpoteegi olemasolu, et pank omab kinnisvarale teatud õigust.”
See aga ei tähenda, et kinnisvara ise pangale kuuluks. “Kinnisvara omanik on ikkagi ostja. Küll aga soovib pank olla kursis, kui ostja soovib seda kinnisvara müüa või tekivad laenu tagasimaksmisel probleemid. Hüpoteek annabki pangale selle kindlustunde,” selgitas ta.
- Tagatis
Tagatise all mõistetakse seda kinnisvara, millele antakse laenu ning mis hakkab väljastatud laenu tagama. Tagatist on võimalik ka realiseerida, mis tähendab, et kui lepingu tingimusi ei täideta, võib pank tagatise maha müüa.
“Taotleja ja panga vahel tehakse kokkulepe ehk leping, milles sätestatakse, et kui laenu tagasimaksmisel peaks tekkima ületamatu probleem, siis tagatis realiseeritakse. Sellest saadud tulust kaetakse laenujääk ja laenu lõpetamisega seotud kulud, ülejäänud summa tagastatakse laenuvõtjale,” rääkis ta.
- Lisatagatis
Sageli võib juhtuda, et kodu ostmiseks puudub vastav omafinantseering ehk sissemakse. Kuivõrd pangad ei väljasta laenu 100% ulatuses, on siiski olemas võimalus kasutada omafinantseeringu asemel ka lisatagatist. Küll aga tuleb arvestada, et lisatagatis peab vastama panga seatud tingimustele.
“Lisatagatis on lihtsamalt öeldes teine kinnisvara lisaks sellele, mida osta soovitakse. See tähendab, et sellisel juhul pole omafinantseeringut tarvis. Omafinantseering katab panga jaoks ka riski, et kui kinnisvara hind peaks mingil põhjusel langema, ei ole koheselt olukorda, et tagatise väärtus ei kata laenujääki. Seega, kui omafinantseeringut ei ole, siis aitab lisatagatis oma väärtusega õige osakaalu tagada.”
- Intress
Iga kodulaenu juurde käib ka intress, mis koosneb kahest komponendist: panga- ehk riskimarginaalist ja baasintressimäärast (meie turul on selleks peamiselt euribor). Kui panga- ehk riskimarginaali arvutab pank vastavalt kliendi profiilile ja kinnisvarale, siis euribor sõltub Euroopa suurimate kommertspankade keskmisest intressimäärast.
“Sageli heidetakse pankadele ette kõrget euribori, ehkki pangad sellel tasemel otsuseid tegelikult ei tee. Pank saab teatud määral mõjutada vaid intressi teist komponenti ehk riskimarginaali,” täpsustas Kikas. Nende kahe tulemusel kujunebki kodulaenule intress, mida lisaks põhiosale lepinguperioodi jooksul tasutakse.
- Krediidikulukuse määr
Ehkki sageli räägitakse kodulaenu puhul just intressist, on sellest veelgi olulisem termin krediidikulukuse määr, mis tähistab aastast kogukulu laenu kohta. “See sisaldab nii intressi, lepingutasu, kontohaldustasusid ja teisi kulusid, koondab need kokku ning väljendab aastast protsenti.”
Kuna kõik pangad peavad selle enne lepingu sõlmimist kliendile tutvumiseks saatma, tasub sellega kindlasti tutvuda. “Laenuvõtjale on see sama oluline või isegi tähtsam kui pakutav intress,” sõnas ta.
- Hindamisakt
Kinnisvara hindamise puhul räägitakse sageli hindamisaktist ehk eksperthinnangust – see on dokument, mille koostab vajaliku kutsetunnistusega hindaja, mis kirjeldab ära kinnisvara seisukorra, dokumentatsiooni korrektsuse ning määrab hinnatava kinnisvara turuväärtuse.
“Ostjal pole sageli aimu, kui oluline on see, et registritesse sisestatud info ja dokumendid oleksid korrektsed ning vastaksid reaalsusele. Ent kõige olulisem väärtus, mida hindamisakt loob, on sõltumatu hinnang kinnisvara turuväärtuse osas – see tähendab, et hindamisakti abil saab ka ostja veenduda, kas hind, mida kinnisvara eest küsitakse, on tegelikult ikka mõistlik.”
Samuti on hindamisakt oluline, kuna just selle põhjal väljastavad pangad laenu. “Pangad vaatavad üldjuhul just kinnisvara turuväärtust, mitte kinnisvaraportaali sisestatud hinda. Ka meile on eksperthinnang oluline, kuna seeläbi on võimalik veenduda nii dokumentatsiooni paikapidavuses kui ka kinnisvara väärtuses,” sõnas ta.
