Esimese kodu ostjale tuleb sageli üllatusena, et pank väljastab kodulaenu hindamisakti, mitte kinnisvaraportaalis avaldatud hinna alusel. Milleks on hindamisakt vajalik ning millistes olukordades pank hindamist soovib, selgitab Luminori Baltikumi eraisikutepanganduse juht Tanel Rebane.

Mis on hindamisakt?

Hindamisakt ehk eksperthinnang on dokument, millega määratakse kinnisvaraobjekti ehk tagatise hetkeline turuväärtus. Kodulaenu taotlemise juures tuleb hindamisakt eelkõige päevakorda siis, kui ostja on sobiva kinnisvara välja valinud ning sellest ka pangale teada andnud. 

“Kui kinnisvaratehinguga alustatakse, soovib pank teada saada, mis on selle objekti väärtus. Selleks kasutatakse eksperthinnangut: vastava kvalifikatsiooniga hindaja koostab konkreetse objekti kohta dokumendi, kus on ära kirjeldatud nii makrokeskkond, tööhõive, kinnisvaraturu hetkeolukord ja hindamiseks valitud kinnisvaraobjekti seisukord,” kirjeldas Rebane.

Seejuures on hindajatel mitu erinevat meetodit kinnisvaraobjekti väärtuse hindamiseks. “Erakinnisvara puhul kasutatakse enamasti võrdlemise meetodit, kus vaadatakse ja võrreldakse sarnaste objektide tegelikke tehinguhindu ning vastavalt sellele korrigeeritakse ka väärtust,” lisas ta.

Kinnisvara väärtus võib olla madalam müügihinnast

Kuivõrd kinnisvaramüüja võib müügihinna puhul lähtuda nii sisetundest, emotsionaalsest või tunnetuslikust aspektist, pole harv juhus, et hindamisakti ehk eksperthinnangu järgi on valitud kinnisvaraobjekti väärtus madalam selle müügihinnast. Sellisel juhul väljastab pank laenu hindamisakti, mitte müüja poolt määratud hinna põhjal.

“Pank saab kinnisvaraobjekti soetamist finantseerida loan to value põhimõttel ehk väljastada laenu kinnisvarahinna vastu – seetõttu on hindamisakt väga oluline dokument, kuna selle põhjal kujuneb ka omafinantseeringu suurusjärk. Näiteks võib selguda, et hindamisakti põhjal on kinnisvara väärtus madalam, mis omakorda tähendab, et ostja peab omafinantseeringu osakaalu suurendama,” tõi Rebane näite.

Ent mida teha, kui hindamisakti põhjal on kinnisvara väärtus madalam? Siinkohal sõltub lahendus suuresti ostja ja müüja vahelistest läbirääkimistest, s.t kas müüja on nõus kinnisvara hinda langetama ning millised on ostja omafinantseeringu võimalused.

Hindamisakt on vajalik ka laenu refinantseerimiseks

Lisaks uue kinnisvara ostmisele tuleb hindamisakti tellimine päevakorda ka teiste tehingute puhul. Tanel Rebase sõnul on hindamisakt oluline dokument ka praegusel ajal populaarsust koguva laenu refinantseerimise kontekstis.

“Kuna panga jaoks on kinnisvara tagatis, siis refinantseerimise puhul on samuti oluline mõista, mis on selle tagatise väärtus. Seega on hindamisakt väga oluline selleks, et laenu saaks soovi korral ühest pangast teise üle kanda,” kommenteeris ekspert.

Samuti koostatakse hindamisakt siis, kui klient soovib võtta suurema laenu mõne konkreetse kinnisvara renoveerimiseks. “Kui sellisel juhul on tegemist tagatisega laenuga, siis ka nendel puhkudel küsib pank kliendilt tagatise kohta hindamisakti.”

Väga olulisel kohal on hindamisakt maja ehitamise kontekstis. “Kuna ehituslaenu väljastatakse etapiliselt, eelneb iga laenuosa väljastamisele hindamine, millega pannakse paika valmiva kinnisvaraobjekti hetkeväärtus. Seejärel saab pank väljastada uue osa ehituslaenust. Kindlasti tuleb arvestada, et hindamisakt on ehituslaenu puhul märkimisväärne kulu, kuna etapiliselt valmiva hoone ehitamiseks tuleb hindamisakti tellida mitu korda. Seega tasub sellega kindlasti arvestada,” sõnas Rebane lõpetuseks.