Et kinnisvaraturg on Eestis jätkuvalt aktiivne, võib see paljude investorite jaoks tekitada küsimuse, kas kinnisvara on praeguse olukorra valguses varaklass, kuhu investeerida võiks. Kas investoril tasub üüriturule siseneda või mitte, räägib Luminori eraisikute panganduse juht Tanel Rebane.
Tootlus on vähenenud
Rebase kinnitusel on üüriturul hetkel tõepoolest olukord veidi rahulikum kui kinnisvara ostu-müügitehingute puhul. Seda kinnitab ka üürikinnisvarast saadav tootlus, mis on mõnevõrra vähenenud.
“Tootluse languse on eelkõige tinginud just kinnisvarahindade kiire kasv,” ütles ta. “Kui veel mõni aeg tagasi sai Tallinnasse osta 50 000-eurose korteri ja üürida selle 300 euroga välja, siis täna enam sellist kombinatsiooni naljalt ei leia.”
Üürikinnisvara tootlus koosneb Rebase sõnul peamiselt kahest komponendist. “Üheks komponendiks on üüritulu ehk see, mida üürnik maksab ning mis tagab omanikule igakuise rahavoo. Viimasel ajal on aga saanud selgeks, et teine ehk peamine osa tootlusest tuleb tegelikult hoopis kinnisvarahinna kasvust,” rääkis ta.
Seega on tootluse jõujooned viimasel ajal pisut muutunud. “Kui teha suur üldistus, siis praeguse turusituatsiooni põhjal tuleb 1/3 tootlusest otsesest üüritulust ja 2/3 kinnisvarahindade kasvust,” lisas Rebane.
Sisenemise risk on suurenenud
Praegu valitsev olukord on investorite jaoks suurendanud üürikinnisvarasse sisenemise riski. “Seni on paljude investorite ootus üürikinnisvarasse investeerimisel seisnenud hinnakasvus. Kuna aga hinnakasvu jätkumine sellises tempos on pigem väheusutav ning see kindlasti aeglustub, langeb selle tulemusel ka tootlus,” selgitas ta.
Et kinnisvarahinnad on väga palju kerkinud – 2021. aastal koguni 20% –, on see mõistagi toonud kaasa üüritootluse langemise. “Kuna hinnad on kasvanud, siis on ka üüriturule siseneda raskem, sest summa või laen, mida inimene peab selleks pangast võtma, on suurem. See omakorda on põhjustanud üürikinnisvaraturu koondumise väiksema hulga inimeste kätte: neid inimesi, kes saavad lisainvesteeringut väljaüüritava korteri näol võimaldada, on hetkel oluliselt vähem kui varem,” rääkis Rebane.
Investeerida või mitte?
Kuid kas see tähendab automaatselt, et üüriturgu investeerida pole hetkel mõistlik? See sõltub Luminori eraisikute panganduse juhi sõnul eelkõige konkreetse üürniku profiilist, aga ka korteri asukohast, seisukorrast, suurusest ja paljudest muudest faktoritest.
“Üürikinnisvara investorid sisenevad turule reeglina nii-öelda pisikeste ampsudena ehk ostavad esialgu odavamaid ja veidi kehvemas seisukorras kortereid ning liiguvad siis järjest kallimate kinnisvaraobjektide soetamise suunas,” kirjeldas ta.
Siiski võib öelda, et praegusel hetkel pole väiksema ega suurema korteri üüritootlusel enam väga suurt vahet. “4% tootlust saab täna enam-vähem võrdselt nii Lasnamäe 1-toalise kui ka kallima või eksklusiivsema korteri puhul,” märkis ta.
Üüriturgu investeerimisel tasub ennekõike niisiis läbi mõelda, millisele sihtrühmale korterit välja üürida soovitakse. “Kui kinnisvaraks on näiteks korter, mis sobib hästi lastega peredele, siis reeglina ei kipu pered väga tihti üürikorterit vahetama – see on omakorda kasulik investorile. Seega tuleb selgeks teha, kellele korterit üürida soovitakse ning seeläbi on võimalik ka teatav stabiilsus edukalt tagada,” soovitas Rebane lõpetuseks.
