Likviidsuse tähtsust rõhutatakse kinnisvara ostmisel või müümisel väga sageli. Ent miks on kinnisvara likviidsus oluline ning kellel tuleks sellele aspektile suuremat tähelepanu pöörata? Selgitab Luminori Baltikumi eraisikutepanganduse juht Tanel Rebane.
Milline on likviidne kinnisvara?
Tanel Rebase sõnul võib kinnisvara likviidsust hinnata erinevate tegurite kaudu, mis kõik mängivad olulist rolli. Üldiselt aga võib likviidseks nimetada kinnisvara, mis on potentsiaalselt kättesaadav või pakub huvi võimalikult suurele sihtgrupile – mida likviidsem on kinnisvara, seda lühem on tavaliselt ennustatav müügiperiood.
Küll aga ei tähenda see, et igasugune kinnisvara, mida üks või teine inimene soetada soovib, peaks olema ilmtingimata likviidne – viimane sõltub suuresti inimese tulevikuplaanidest või ostu eesmärgist.
Likviidset kinnisvara tasub sihtida näiteks inimestel, kes ostavad korteri kas investeerimise eesmärgil või teatud ajaperioodiks. “Kinnisvarainvestoril on likviidsele kinnisvarale lihtsam sobivat üürnikku leida. Kindlasti tuleb likviidsus mängu ka siis, kui kodu ostetakse näiteks eesseisvaks 5 või 10 aastaks. Kui mingil põhjusel on soov tulevikus kinnisvara müüa, muutub likviidsus väga oluliseks,” ütles Rebane.
Kolm olulist tegurit
Ent millised tegurid kinnisvara likviidsuse juures olulised on? Rebane toob välja kolm kõige olulisemat aspekti, millele mõelda:
- Hind
“Mida taskukohasem on kinnisvara, seda likviidsem. Põhjus on väga lihtne: elanikkonna hulk, kes seda endale potentsiaalset kinnisvara lubada saab, on lihtsalt suurem,” selgitas ekspert. Seetõttu on 2-toaline korter reeglina likviidsem 5-toalisest korterist või eramajast – ainuüksi hinna põhjal võib ennustada ka kinnisvara müügiperioodi.
“Eramaja puhul võib müügiperiood olla keskmiselt umbes pool aastat, kuna hind on reeglina kõrgem ning inimesi, kes seda endale lubada saaks, leidub samuti vähem. Seega mängib hind likviidsuse juures väga olulist rolli.”
- Suurus
Kinnisvara suurusel on likviidsusele oluline mõju – seda põhjusel, et suurem kinnisvara tähendab reeglina ka suuremaid ülalpidamiskulusid. “Maja võib olla heas asukohas ning taskukohase hinnaga müügis, kuid kuna ülalpidamiskulud kujunevad ruutmeetrite põhjal, on see ka põhjus, miks kõige likviidsem kinnisvara on reeglina ühe- või kahetoaline korter,” sõnas Rebane.
- Asukoht
Hind ja suurus üksi kinnisvara likviidsust ei määra, kuna leidub ka kolmas väga oluline tegur: asukoht. “Kui võrrelda näiteks Tallinnat või Kohtla-Järvet, kus elab märkimisväärselt vähem inimesi, siis on likviidsem kindlasti kinnisvara, mis asub tihedamalt asustatud piirkonnas. Kindlasti mängib rolli ka infrastruktuur ja kõik muu, mis samuti asukoha puhul väga palju määrab.”
Likviidsust hindab ka pank
Siiski ei tasu Tanel Rebase sõnul unustada, et likviidsuse puhul sõltub palju ka kinnisvaraturu hetkeolukorrast ehk nõudluse ja pakkumise vahekorrast. “Kui korraga on müügil näiteks väga palju kahetoalisi kortereid, tähendab see suuremat konkurentsi ning tõenäoliselt ka müügiperioodi pikenemist,” ütles ta.
Kuid leidub ka elulisi näiteid, kus likviidsus tegelikult kinnisvara puhul nii olulist rolli ei mängi – see puudutab näiteks inimesi, kes soetatavat või ehitatavat kinnisvara edasi müüa ei plaani. Siiski tasub rahatarkuse vaatenurgast mõelda ka nn varuplaanile ehk küsida endalt, mis saab siis, kui mingil põhjusel tuleb kinnisvara ikka maha müüa.
“Pangas kohtame igapäevaselt selliseid näiteid, kus kinnisvara likviidsus võib muutuda üleöö väga oluliseks. Seetõttu arvestab likviidsuse ka pank, kui klientidele kodulaenu väljastab. Seega tasub likviidsusele kindlasti mõelda ning võimalusel sellega arvestada,” sõnas Rebane lõpetuseks.
