Ehkki kinnisvaraturu olukord püsib Eestis võrdlemisi tagasihoidlik, võivad edasist käekäiku mõjutada erinevad tegurid, sealhulgas eesseisvad maksutõusud. Luminori peaökonomist Lenno Uusküla räägib, milliseks võib kujuneda maksumuudatuste mõju kinnisvaraturule.
Aeglases tempos hinnalangus on tervislik
Lenno Uusküla sõnul paistab kinnisvaraturg silma madala aktiivsuse poolest, mistõttu on märgata hindades väikest langustrendi. “Kuna tehinguid on tehtud vähe, on pikemalt kestnud langustrend viinud olukorrani, kus müüjatel tuleb ostjate meelitamiseks hindu langetada,” ütles ta.
Hindade langus ei ole peaökonomisti sõnul halb, vaid toetab kinnisvara ostujõu suurenemist. “See, et hinnad tulevad aeglases tempos alla, on tervislik, sest võimaldab osta suuremat kinnisvara, kuid potentsiaalsed ostjad ei lükka otsust kaugemasse tulevikku. Samuti on majandusliku reaalsusega kokkukäivad hinnad igal juhul paremad kui hinnad, millel on päriseluga vähe pistmist.” Niisiis võiks hinnakorrektsioon kinnisvaraturule jõudu juurde anda.
Maksutõusud vähendavad ostujõudu
Hinnakorrektsiooni kõrval on oluline roll mängida ka eesseisvatel maksumuudatustel, mis pole järgmisel aastal ostujõudu suurendamas. Uue aasta alguses suureneb tulumaks kahe protsendipunkti võrra, mis vähendab otseselt sissetulekut ja ka kinnisvara ostujõudu.
Järgmise aasta juulist tõuseb ka käibemaks kahe protsendipunkti võrra – see võib uue kinnisvara osas kinnisvaratehingute arvu 2025. aasta esimeses pooles veidi kergitada. “Ka lähiminevikus oleme näinud, et kinnisvaratehinguid soovitakse ära teha vahetult enne käibemaksutõusu. Kuna maksutõus tõstab hinda, tuuakse mõned tehingud tõenäoliselt varasemaks,” lisas ta.
Siiski ei too kõnealune maksumuudatus kaasa nõudluse hüppelist tõusu, kuna uus kinnisvara on muutunud potentsiaalsele ostjale järjest kättesaamatumaks. “Uue kinnisvara hind on juba praegu kõrge ning nõudlus uute korterite järele võib kindlasti veelgi väheneda, sest just hind on suunanud huvilisi järelturult rahakotile sobivamat alternatiivi otsima. Pärast aga uue kinnisvara tehingute aktiivsus väheneb.” sõnas ta.
Nii tuleb ka ehitajatel rinda pista maksumuudatustest tingitud katsumustega, sest mitmed maksutõusud jõuavad välja palkadesse. “Ehitamine tulevikus tõenäoliselt liiga palju soodsamaks ei muutu. Taastumas on Rootsi ehitusturg, mis samuti suurendab nõudlust,” lisas Uusküla. Ehitusmahud on täna varasemast tipust umbes veerandi võrra väiksemad, kuid uusi ehitisi on ikka vaja ning paremaid ning keskkonnasõbralikemaid elutingimusi samuti,” jätkas Uusküla.
Lisaks käibemaksule mõjutavad kinnisvaraturgu ka tulumaksuga toimuvad muutused. Aastal 2026 lisandub veel kahe protsendi suurune tulumaks. Samas peaks 2026. aastast rakenduma kõigile ühtne maksuvaba tulu 700 eurot kuus. Uusküla sõnul võiks see maksutõusudega kaasnevat efekti nõudlusele veidi leevendada. “Kuna muudatus puudutab suuresti just kinnisvaraostjate segmenti, võib see kindlasti rolli mängida,” märkis Uusküla, ent lisas, et kuivõrd tulumaksuseadust puudutavad muudatused pole veel jõustunud, on kindlamateks prognoosideks veel vara.
Euribori langus võib pinget lõdvendada
Kõnealuste maksumuudatuste kõrval hoiavad kinnisvaraomanikud teravdatud pilku ka euriboril, mis on viimastel kuudel küll langenud, kuid seda võrdlemisi aeglases tempos: kui kevadine Luminori majandusprognoos ennustas aasta lõpuks 6 kuu euriboriks 2,8 protsenti, siis sügisene prognoos näeb ette 3 protsenti ehk 0,2 protsendipunkti kõrgemana.
“Järgmise aasta lõpuks võib oodata euribori langust veel ühe protsendipunkt võrra ehk kahe protsendini.” Siiski pole Uusküla sõnul ette näha, et euribori langemine tooks kinnisvaraomanikele kaasa loodetud kiiret pingelõdvendust.
“Kuna intressimäär jõuab olemasolevate laenude maksetesse viitega, võtab selle mõju nägemine aega.” Seega toob aeglane, kuid järjepidev intressimäärade langus tuua kaasa huvi järk-järgulise suurenemise.
