Seadusest tulenevalt kehtib kaasomandis kinnisvara puhul kõigil kaasomanikel kahekuuline eelisostuõigus. Notarite praktika näitab, et seda kasutatakse äärmiselt sageli. Heatahtliku ostja jaoks võib väljavalitud objektist ilmajäämine olla emotsionaalselt raske ning sellega kaasneb mitmeid sekeldusi, aga ka rahalisi kulutusi. Kinnisvara24 tegevjuht Katrin Aron ja CKE Kinnisvara juhatuse liige Silvar Sepp annavad nõu, mis aitab ennetada tarbetut aja, raha ja närvide kulu.

Eelisostuõigus kehtib kaks kuud pärast tehingust teada saamist

Seadusest tulenevalt on kaasomanikel eelisostuõigus ja see kehtib kaks kuud pärast seda, kui nad müügitehingust teada said. „See tähendab, et iga naabri jaoks hakkab kahekuuline periood kehtima erineval ajal – siis, kui ta sai saab tehingust teada. Kui kaasomanikke on mitu ning nende teavitamine võtab aega, siis on igal kaasomanikul erinev ostueesõiguse rakendamise periood vastavalt sellele, millal ta teate kätte sai. Ostja jaoks venib aga pikemaks periood, mille jooksul ta võib välja valitud kinnisvarast ilma jääda, “ selgitas Silvar Sepp.

Veendu, et kõik kaasomanikud oleksid tehingust teadlikud

Kaasomanike müügitehingust teavitamine võiks olla omaniku ehk müüja vastutus, aga kuna müüjal ei ole otseselt vahet, kes tema kinnisvara ära ostab, siis eelkõige mõjutab eelisostuõiguse kasutamine hoopis ostjat. Katrin Aron rõhutas, et kui ostja tunneb huvi kinnisvara vastu, mis on kaasomanduses, siis tuleks e-kinnistusregistri ja müüja abil välja uurida, kes on teised kaasomanikud ja kas neil on ostuhuvi.

Kahekuist ostueesõiguse perioodi ei kohaldata juhul, kui omanik võõrandab kinnisasja mõttelise osa oma lapsele või vanemale. „Kaasomandisse kuuluvat mõttelist osa kinnisvarast võib võõrandada, pärandada, pantida või muul viisil käsutada ilma teiste kaasomanike sekkumiseta,“ täpsustas Aron.

Kaasomanike müügitehingust teavitamine tuleb fikseerida kirjalikult

Ostja jaoks on oluline, et tal oleks kirjalik tõestus, millel fikseeritakse müügitehingust teavitamise kuupäev ja kaasomanikud kinnitavad oma allkirjaga, et on tehingust teadlikud. Võib kasutada ka meili teel teavitust, aga sel puhul on oluline, et kaasomanikud kirjale vastaksid – siis jääb märk maha, et kõiki osapooli on tehingust teavitatud.

Silvar Sepp tõi välja juhtumi oma praktikast: „Müüja ega ostja ei võtnud kaasomanikelt kirjalikku kinnitust ning üks kaasomanik teavitas alles aasta pärast, et tema polnud tehingust teadlik ning soovib kasutada oma eelisostuõigust. Selleks ajaks oli objekti hind kinnisvaraturu muutumise ja uue omaniku renoveerimistööde tulemusena peaaegu kahekordistunud, kuid seaduse alusel kehtib kaasomaniku eelisostuõigus algse hinnaga.“

Suuremate ümberehitus- ja remonditöödega tuleb oodata eelisostuperioodi lõppemiseni

Kui ostetakse endale uus kodu, siis tahetakse sinna enamasti esimesel võimalusel sisse kolida. Sageli tehakse aga enne sissekolimist remont, et soetatud kodu saaks värske ilme, mis vastab uute omanike maitse-eelistustele. Selliste töödega tuleks kaasomandis kinnisvara puhul aga oodata, kuni kahekuuline periood saab läbi kõigi kaasomanike jaoks. „Vastasel korral võib juhtuda, et remonti investeeritud raha ja aeg tuleb nö korstnasse kirjutada,“ lausus Katrin Aron.

Edasi lükata ei tasu kinnisvara heakorraks vajalikke kulutusi

Aroni sõnul ei ole tarvis edasi lükata hädavajalikke kulutusi, millest sõltub kinnisvara heakord: „Näiteks kui katus laseb läbi või mõni kandev tala on läbi mädanenud, siis sellised remonttööd on kinnisvara seisukorra parendamiseks hädavajalikud ja neid võib teha juba enne kahekuulist eelisostuperioodi lõppu.“

Sellisel juhul tasub fotode või eksperthinnangu abil fikseerida kinnisvara seisukord, et oleks võimalik hiljem selgitada tehtud töö põhjust ja vajadust. Katrin Aron: “Isegi kui parendustöö tellinud ostjal tuleb kahe kuu jooksul ostetud kinnisvarast loobuda, tasutakse üldjuhul sellised tõendatud vajadusega parendustööde kulud. Kui aga uuendatakse sisekujundust – näiteks värvitakse seinu või vahetatakse parkett, siis selliseid töid ei loeta hädavajalikuks ja nendega oleks targem oodata, et oma rahast mitte ilma jääda.“

Ostueesõiguse rakendamisel tekib ostjal enamasti kulutusi, mida ei tagastata

Kui kaasomanik kasutab kahe kuu jooksul oma eelisostuõigust, tagastatakse algsele ostjale kinnisvara eest makstud hind. Tagastamisele ei kulu aga kaasnevad kulud, näiteks kinnisvara eksperthinnangu tasu, maakleritasu, kodulaenu lepingu sõlmimise tasu, aga ka tehingu ja hüpoteegi seadmisega seotud notaritasud. „Kui ostja on endale sobiva kinnisvara leidnud ja jõudis end uude koju juba sisse seada, võib olla väga ebamugav uuesti välja kolida ja asuda uut kinnisvara otsima. Kaasomandi eelisostuõiguse rakendamise puhul kaasneb kahjuks pea alati ebamugavus ja ajakulu, aga ka rahaline kaotus,“ sõnas Aron.

Eelisostuõigusest loobumise saab notariaalselt vormistada

Aroni arvates polegi võimalik kaasomandi puhul sekeldusi ja kulutusi kindlalt vältida, kuid ostja saab enda kaitsmiseks pöörduda notarisse. „Kui ostja soovib tingimata alustada remonti või ümberehitust varem, tuleks kõigilt kaasomanikelt võtta kirjalik kinnitus, et nad ei soovi oma eelisostuõigust kasutada ja see ka notaris osapooltega kinnitada. Kui notaris väljendati ostuhuvi puudumist, aga keegi naabritest avaldab ikkagi soovi juba remonditud kinnisvara omandamiseks, on võimalik seda tõlgendada pahatahtlikkusena. Siin on aga huvitav nüanss – isegi kui naabrid kinnitavad notariaalselt, et ei soovi oma eelisostuõigust kasutada, jääb see õigus neile alles, sest ostu sooritamiseks võidakse ressursid leida hiljem. On olnud markantseid näiteid, kus ostu soovitakse teha ootamatu päranduse või lotovõidu teel saadud rahaga,“ tõi Silvar Sepp välja.

Kaasomandile hüpoteegi seadmiseks on vajalik notariaalne kasutuskord

Kui kaasomandis olevat kinnisvara soovitakse osta eluasemelaenuga, siis peab jälgima, et oleks fikseeritud notariaalne kasutuskord. „Kaasomandi puhul ei ole omand fikseeritud, vaid osa tervikust. Näiteks pärimise puhul kuulub õele-vennale võrdne osa majast, kuid pole kindlaks määratud, milline maja osa kellelegi kuulub. Notariaalne kasutuskord fikseerib igale omanikule kuuluva objekti maja plaanil – näiteks et õele kuulub maja esimene korrus ja vennale eraldi sissepääsuga teine korrus. Notariaalselt seatud kasutuskord on sisuliselt võrdväärne eraldi omanditega. Seda saab kindlustada ja hüpoteegiga koormata,“ selgitas Sepp.

Kuigi kaasomandiga seoses esineb erinevaid tülisid ja kohtuvaidlusi, ei ole notariaalse kasutuskorra olemasolul põhjust seda omandiliiki karta, kui enne ostu sooritamist viiakse end kurssi kõigi ülal toodud nüanssidega.