Kui võrreldes varasemaga on Tallinna kinnisvaraturu temperatuur mõnevõrra alanenud, siis sinna hulka ei kuulu pealinna südamesse värskelt ehitatud või sinna planeeritav luksuskinnisvara, millele näib endiselt leiduvat potentsiaalne ostja. Luminori eraisikute panganduse juhi Tanel Rebase sõnul on luksuskinnisvaral teatud hulk eripärased, millega tuleb arvestada ka ostuotsuse tegemisel.

Parimatele korteritele joostakse endiselt tormi

Kui vaadata lähemalt Tallinna uusi luksuskinnisvarale keskendunud arenduste hetkeseisu, võib kiiresti märgata, et suur hulk kortereid on tänaseks müüdud ning ootavad valmimist. “Luksuskinnisvara ostetakse reeglina juba siis, kui see alles paberil eksisteerib – sellistele korteritele valitseb Tallinnas alati suur nõudlus ning olukorra jahtumist pole näidanud ka majanduslikult keerulised ajad,” kirjeldas Rebane.

Tallinna kinnisvaraturu puhul võib tema sõnul välja tuua kaks segmenti, mis üksteisest mõnevõrra erinevad – kui magalarajoonide osatähtsus on tükiarvuliselt Tallinnas kõige suurem, on ka potentsiaalne ostja hoopis teistsuguse profiiliga kui uusarenduse või luksuskinnisvara klient.

“Kui inimene planeerib osta luksuskinnisvara, on selge, et majandusest või intressimäära tõusust tingitud muutused on tema jaoks teisejärgulised, kuna tema positiivne likviidsus ei ole ohus. Sama ei saa öelda järelturult kinnisvara ostvate inimeste kohta, kelle igakuiseid väljaminekuid euribori tõus eriti tugevalt pitsitab,” selgitas Rebane.

Positiivse likviidsuse all mõistetakse lihtsamalt öeldes rahasummat, mis jääb pärast kõikide finantskohustuste teenindamist inimesele alles. “Kui inimese igakuine sissetulek on üle 6000 euro, siis võib väita, et selle summa sisse mahub üsna palju kohustusi, sealhulgas soovi korral ka unistuste korter kesklinnas,” kirjeldas ta.

Müügitsükkel on tavapärasest pikem

Siiski võib näha, et müügiprotsess näib rohkem aega võtvat teatud arenduste puhul. Sellel võib olla erinevaid põhjuseid. “Esiteks tuleb luksuskinnisvara puhul alati arvestada, et selle müügitsükkel võib olla tavapärasest pikem, kuna sihtrühm, kes kinnisvarast huvitatud võiksid olla, on märkimisväärselt väiksem kui näiteks magalarajooni puhul.”

Teine põhjus seisneb konkreetse uusarenduse eripärades. “Kui vaatame hetkel müügis olevaid luksuskortereid, mis on kinnisvaraportaalides nähtaval juba pikalt, võib eeldada, et müüki pärsib liiga kõrge hind, mis sellist laadi planeeringuga või asukohaga kinnisvarale tõenäoliselt head ei tee.”

Samuti ei saa alahinnata müüdava korteri planeeringut. “Kuna luksuskinnisvara ostetakse tavaliselt maakleri vahendusel, on protsessi sageli kaasatud ka sisearhitekt, kes võib potentsiaalse korteri ostmisse anda oma vajaliku sisendi. Paraku näitavad hetkel müügis olevad luksuskorterid, et just planeering võib olla põhjus, miks nende vastu suuremat huvi üles ei näidata.”

Millega luksuskinnisvara puhul arvestada?

Luksuskinnisvara erineb tavalistest korteritest ka finantseerimise poolest – nimelt on sissemaksu osakaal tavapärasest oluliselt suurem: kui Luminorist võtta laenu tavalises hinnaklassis kinnisvara ostuks, tuleb arvestada minimaalselt 15% sissemaksega.

“Luksuskinnisvara puhul räägime aga 50% või sellele lähedasest sissemaksest. Kuna sellise kinnisvara hinnad algavad 500 000 eurost, on omaosalus tavaliselt suurem,” rääkis Rebane. Samas pole tema sõnul ka erandlik, kui luksuskinnisvara soetamiseks laenu ei kasutata. “Teatud segmendis ostetakse korterid kohe välja ning kodulaenu polegi üldse tarvis.”