Tallinna kinnisvaraturul puhuvad uued tuuled, kuid erandiks pole ka väiksemad piirkonnad, kus nii mõneski linnas tuleb korteri eest välja käia märkimisväärselt suurem summa kui möödunud aastatel. Millistes piirkondades võib näha kõige suuremaid muutusi ning millest käimasolevad trendid meile tegelikult räägivad, selgitab Luminori eraisikute panganduse juht Tanel Rebane.
Haapsalus toimus märkimisväärne tehingute arvu kasv
Kui vaadata II kvartali tehingumahte, siis võib märgata mõningaid Eesti piirkondi, kus tehingute aktiivsus, keskmine ruutmeetri hind ja käive on kõige märgatavamalt kasvanud. Ehkki väiksemates kohtades on suur roll ka volatiivsusel, on seal toimunud muutused Rebase hinnangul just pikemaajalised, mitte ajutised, mida võib pidada igati positiivseks.
“Tehingute vaates saab kindlasti välja tuua Haapsalu, kus II kvartalis tehti 73% rohkem tehinguid kui aasta varem – see on vägagi märkimisväärne kasv,” märkis ta.
Samuti võib märgatavat kasvu näha ka Ida-Virumaal ja Tallinna ümbruses. “Narvas on tehingute arv kasvanud 37% võrra: kui 2021. aasta II kvartalis tehti 199 korteritehingut, siis sel aastal koguni 272, mis on 73 tehingut rohkem. Seda võib kindlasti nimetada suureks kasvuks, seda just Narva mõistes,” lisas Rebane. Kolmanda tegijana üllatas 33% tehingute arvu kasvuga aga Rapla.
Tallinnaga võrreldes on hind siiski veel madal, kuid oluliselt tõusnud
Ent kus on korterite hinnad kõige rohkem kasvanud? “Siin üllatab Lõuna-Eesti: näiteks on Valgas kasvanud ruutmeetri hind ühe aasta jooksul 55% ehk 217 eurolt 336 eurole, mis on väga-väga suur kasv; Võrus jällegi 45%, kus ruutmeetri hind on tõusnud 625 eurolt 903 eurole. Ülejäänud Eestiga võrreldes on see küll väike hind, kuid kohalikul tasandil siiski märkimisväärne tõus,” kirjeldas Rebane.
Korteritehingu keskmine väärtus oli Valgas 14 720 eurot. “Kui Eesti keskmine on 108 000 eurot, siis vahe on mõistagi väga suur, seda enam, et Valga on kõige väiksema keskmise tehinguväärtusega piirkond.”
Väiksemates piirkondades toimub positiivne areng
Ka tehinguväärtuse puhul on Haapsalu ja Rapla endiselt kõrgel kohal: kui esimese puhul on hind kasvanud 42%, siis Raplas on selleks arvuks 39%. “Kuna tehinguid tehakse rohkem ja hinnad on kasvanud, näitab see, et selles konkreetses piirkonnas toimub midagi positiivset,” rääkis Rebane.
Sedasama ei saa öelda mõne teise linna kohta – ehkki Narvas on tehingute arv kõvasti tõusnud, kasvas ruutmeetri hind vaid 17%, mis jääb Eesti keskmisele alla. “Narvas on kinnisvara kallinenud vähem kui Eestis keskmisena ja see mõjutab ka tehingute numbreid,” kommenteeris ta.
“Kui vaadata kogukäivet, siis siin juhib Haapsalu, kuna seal on tehtud 73% rohkem tehinguid ning kuna hinnad on kasvanud, on ka käive kasvanud 125%. Raplas on käive kasvanud 74% ja Valgas 73%. Siiski tuleb meeles pidada, et Tallinnaga võrreldes on ruutmeetri hind väiksemates piirkondades oluliselt väiksem,” märkis Luminori eraisikute panganduse juht.
Tallinnas suurenes tehingute arv aasta jooksul vaid 1% võrra, Tartus 26%. “Tehinguid tehti Tartus oluliselt rohkem ning see on kindlasti positiivne. Pärnus seevastu tehti II kvartalis tehinguid 3% küll vähem kui möödunud aastal, kuid aasta jooksul on arv siiski kasvanud,” kirjeldas Rebane.
Investoritele pole hetkel hea aeg turule sisenemiseks
Üüriturul on pakkumiste arv endiselt kasvamas, samas on tõusmas ka hinnad, mida võib kindlasti pidada viimase aja tugevaimaks trendiks. “Kui pakkumised vahepeal vähenesid, siis nüüd võib näha, et arv on kindlasti hakanud taas kasvama. Üks põhjus võib olla kindlasti selles, et need inimesed, kel oli kinnisvara hetkel veel välja üürimata, otsivad nüüd uusi üürnikke, et talvine periood üle elada ning kõrgetest kommunaalkuludest pääseda,” nentis ta.
Siiski ei soosi praegune üüritulu tootlus hetkel investoreid. “Üürituru hinnad ei ole kinnisvarahindadega nii palju kasvanud, et turule sisenemine oleks investoritele piisavalt atraktiivne. Et olukord muutuks, peaksid kinnisvarahinnad langema ning üürihinnad veidi tõusma. Kuna seda lähiajal näha ei ole, tähendab see, et üüriturule sisenejad ei ole hetkel kuigi aktiivsed.”
Kas viimase aja trendid on märk sellest, et teatud grupp inimesi kolib Tallinnast kaugemale väiksematesse piirkondadesse? “Tallinna kinnisvaraturgu on viimastel aastatel oluliselt mõjutanud välistööjõud, mis on korterite hinda korralikult kasvatanud. Seetõttu on kesklinna korteri soetamine muutunud paljudele üle jõu käivaks. Kuna teatud elanikkonnale on Tallinnas elamine muutunud väga kulukaks, otsitaksegi sobilikke alternatiive veidi kaugemalt. See väljendub tõenäoliselt ka mainitud arvudes ja käimasolevates trendides,” sõnas Rebane lõpetuseks.
