Maja ehitamine on pikk ja nüansirohke protsess, mis võib tavainimesel tekitada palju segadust ja küsimusi. Siiski pole tegemist ületamatu takistusega, kuna lahendused on iga olukorra ja etapi jaoks alati olemas. Luminori Baltikumi eraisikute panganduse juht Tanel Rebane toob välja olulisemad põhitõed, mis on vajalikud maja ehitamiseks kodulaenu abil.
Kas maalapp on olemas või mitte?
Esimene küsimus, millele ehituse planeerimisel vastata tuleb, puudutab huvipakkuvat maalappi, millele maja tulevikus püsti panna soovitakse: kas krunt on juba olemas või tuleb see alles osta? Sealt tuleb Rebase sõnul sisse ka esimene oluline erinevus.
“Kui maalapp on ehitamise jaoks olemas, on esimesed sammud märksa lihtsamad. Kui maalappi pole, siis tuleb valida kahe variandi vahel: kas krunt ostetakse olemasolevate rahaliste vahendite eest või kaasatakse pank ka krundi ostmise finantseerimise juurde. Sellisel juhul peab kliendil olema ka omafinantseering, mis oleks proportsioonis krundi väärtusega.”
Teine oluline küsimus puudutab ka ehitusloa olemasolu. “Kui ehitusluba on olemas, on ehitamisega lihtsam alustada, kuna ehitusloa taotlusprotsess võib kesta paarist kuust paari aastani ning see omakorda võib ehitusprotsessi algust väga palju edasi lükata,” ütles Rebane.
Kasutusluba võib olla piirang
Kui aga krunt ostetakse panga finantseeringuga, rakendub hoone kasutusloale panga poolt seatud tähtaeg – see tähendab, et maja ehitamiseks ja kasutusloa esitamiseks on aega reeglina kuni 24 kuud.
“Kui soov on osta krunt, millel puudub ehitusluba ning plaan on hakata ka ehitama, ei pruugi 24 kuust kõikide vajalike etappide jaoks piisata. Seetõttu ostavad paljud inimesed krundi kas näiteks ideelaenu või omafinantseeringu eest, kuna sellisel juhul võib ehitusega natuke oodata.”
Vajadusel saab kasutusluba ka pikendada, kuid selleks peab olema Rebase sõnul mõjuv põhjus. “Kui koroonapandeemia ajal lükkusid uusarenduste valmimise tähtajad edasi, tuli pank klientidele vastu ja pikendas kasutusloa tähtaega. Küll aga pole see põhjendatud juhul, kui ehitus viibib näiteks seetõttu, et omanik ise ehitab ning vajalikud tööd on jäänud venima,” märkis Rebane.
Laenu väljastatakse etappide kaupa
Kuivõrd pank hakkab ehitamise protsessis väljastama laenu etappide kaupa, tuleb iga etapi valmides tellida uus hindamisakt – selle põhjal saab pank protsessil silma peal hoida. Samuti peab ehitatava kinnisvara väärtus iga etapiga veidi suurenema. “Tavaliselt ei suurene kinnisvara väärtus kuigi palju ehituse algfaasis, kuna esialgsed tööd, sealhulgas vundament otseselt selle hinda ei tõsta. Küll aga hakkab väärtus hüppeliselt tõusma, kui valmis saab majakarp,” näitlikustas ekspert.
Kindlasti tuleks meeles pidada, et pank ei väljasta kinnisvara väärtuse kasvust 100%, vaid umbes 85% vahepeal lisandunud väärtusest. “Kulude vaates tuleks kindlasti arvestada puhvriga: nimelt läheb ehitus peaaegu alati prognoositust kallimaks, mistõttu tasub kindlasti eelarvesse arvestada vähemalt 10% lisaks. Kalkulatsiooni juurde kuuluvad ka näiteks aed, maja sisustamine,” lisas Rebane.
Samuti tuleks hoolikalt läbi mõelda kõik, mis puudutab hoone arhitektuuri ja dokumentatsiooni. “See võib olla väga keeruline ja detailne protsess, millest arusaamine on tavainimese jaoks raske. Seetõttu oleks mõistlik kaasata arhitekt, kes on oma ala spetsialist – see lisab kindlustunnet ka pangale, kes tehingut finantseerima peab. Seega soovitan kindlasti pöörduda professionaalide poole ja pidada vajadusel nõu ka laenuhalduriga,” sõnas Tanel Rebane lõpetuseks.
