Viimase poole aasta jooksul on Eesti kinnisvarasektor kõvasti elavnenud. Nõudlus korterite vastu on hüppeliselt kasvanud ning seoses pensionirahade vabanemisega võib eeldada, et kasv ka jätkub. 

Säärast aktiivsust klientide poolt peegeldavad muidugi ka korterite hinnad, ent ühtlasi on meediast juba käinud läbi küsimus, kas sügiseks võivad uued korterid Eestis lihtsalt otsa saada? Milline on tegelik olukord kinnisvaraturul ja mis seis uute korterite pakkumisega ikkagi on? Vastuseid jagas Luminori Eesti jaepanganduse juht Tanel Rebane.

Nõudlus on ületanud pakkumise

Praeguse olukorra mõistmiseks tasub esmalt vaadata veidi ajas tagasi. Viimased neli aastat on Tallinnas, mis moodustab u 50% kogu kinnisvaraturust, olnud pakkumine stabiilne – keskmiselt tekib juurde 2500 uut korterit aastas. Keskmine kuine müük on sealjuures püsinud 200-250 korteri juures.

Möödunud aasta lõpus kasvas aga müük hüppeliselt 400 korteri peale kuus, mis on pea fenomenaalne. 2020. aasta lõpuga tuli seega Eestis uusi kortereid juurde vähem, kui neid ära müüdi.

“Tavalises turuolukorras müüakse elamufond reeglina ära ühe aasta jooksul, mis tähendab, et turul on pidevalt 12 kuu jagu kortereid pakkumises. Täna on nõudlus kasvanud selliselt, et kui homme ühtegi korterit valmis ei saaks, siis viie kuuga oleksid kõik vabad korterid Eestis endale elaniku leidnud,” selgitas Rebane.

Kuna viimased kolm aastat on Tallinnas ka pakkumine 25% võrra vähenenud, siis ongi hüppeline nõudluse kasv tinginud olukorra, kus uute korterite lisandumise ja müügi suhe on langenud alla ühe. 

Kas korterid saavad sügisel otsa?

Nõudluse kasv ja pakkumiste vähenemine paneb loogiliselt mõtlema stsenaariumi peale, kus korterid võivad otsa saada. Rebase sõnul on selline olukord siiski võrdlemisi ebatõenäoline, kuna arendajad ei istu kunagi käed rüpes ega vaata toimuvat pealt.

“Kuigi pakkumine on langenud ja nõudlus kasvanud, siis sügisel korterid siiski otsa ei saa. Siin tuleb mõelda sellele, et uusi kortereid ehitatakse pidevalt juurde. Ühe kortermaja ehitamine võtab koos planeerimisega aega u 2 aastat. Kui arendaja eelmise aasta juulis tunnetas, et nõudlus on tegelikult olemas ja pani projekti käiku, siis selle aasta lõpuks võib tal olla valmis arendus, mida saab müüa,” selgitas ta.

See tähendab, et aasta perspektiivis võib oodata uute korterite pakkumise kasvu, kuid mitte tingimata sügisel. “Ilmselt mitte sügiseks, aga järgmise aasta jaanipäevaks,” ennustas Rebane.

Parim aeg kinnisvara ostmiseks oli eile

Kõrge nõudlus ja madalam pakkumine mõjutab mõistagi ka kinnisvara hindu, mis võib panna inimesi mõtlema selle peale, kas praegu on ikka hea hetk kinnisvara soetamiseks. Siinkohal soovitab Rebane mõelda esmalt sellele, mis on kinnisvara soetamise eesmärk, ning seejärel vaadata turu ajalugu.

Et nõudlus on täna rekordtasemel, siis tasub nii tänasel kui ka tulevikus kinnisvara ostu planeerival inimesel heita pilk tegurile, mis kinnisvaraturul pakkumist ja nõudlust mõjutavad. Siin mängib rolli näiteks Tallinna rahvaarvu kasv (u 5000 inimest aastast), aga ühtlasi ka asjaolu, et inimeste laenujäägid on hakanud kasvama.

“Kui peale eelmist majanduskriisi laenujäägid ei kasvanud, siis nüüd on need hakanud kasvama. See tähendab, et viimase viie aasta jooksul võetakse uusi laene peale rohkem kui neid tagasi makstakse. Siin tuleb pöörata tähelepanu ka sellele, et koos laenujääkide kasvuga on kasvanud ka inimeste palgad ja laenude tagasimaksete osakaal palkade kogusummast on vähenenud,” rääkis Rebane.

Kui eelmise majanduskriisi ajal läks inimeste palkadest laenumaksetest 30-35%, siis täna on vastav protsent 15 juures. “Põhimõtteliselt on laen palga kohta täna odavam, inimesed on suutnud oma elujärge kiiremini parandada,” lisas ta.

Alates 2014. aastast on korterite tehingute aeg olnud Eesti peamistes linnades ka rekordtasemel, mis näitab, et inimestel on ostuhuvi ja -võimekus olemas. Mõistagi mõjutavad kinnisvara ostmist ka laenuintressid, mis teatavasti praegu madala euribori tõttu kinnisvara ostmist pigem soosivad. 

“Ütleks nii, et eelmine aasta oli parem aeg kui täna, üleeelmine omakorda parem kui eelmine, praegu on parem kui järgmine… Selge on see, et hinnad ei lange nähtavasti tulevikus praeguselt tasemelt allapoole – selleks pole põhjust,” sõnas Rebane kokkuvõtvalt kinnisvaraturust rääkides.