Maja ehitusega kaasneb sageli palju segadust ja küsimusi, millele otsekohe vastuseid ei teata. Kuidas see ikkagi käib ning kas väide, et maa ostmiseks tuleb raha leida ise, vastab tõele või mitte, räägib Luminori jaepanganduse juht Tanel Rebane.

Krundi ostmiseks on mitu võimalust

Selleks, et maja ehitada, on mõistagi vaja sobivat maalappi, ja ehkki inimesed arvavad sageli, et selle ostmiseks pangalt laenu ei saa, ei vasta see Rebase sõnul sugugi mitte tõele. “See on müüt, et maa ostmiseks pank laenu ei anna. Seda enam, et tavaliselt on nii, et inimestel, kes soovivad maja ehitada, seda maalappi veel polegi,” rääkis ta.

Tegelikult on krundi finantseerimiseks võimalusi lausa mitu. “Üks variant, mis on soovitatav juhul, kui pole plaanis kodu otsekohe ehitama hakata, on ideelaen, millega saab maatüki või ka näiteks suvila ostmist edukalt finantseerida,” soovitas Rebane.

Kui aga soov on hakata maja ehitama otsekohe, siis on võimalik finantseerida seda ehituslaenu osana. See tähendab, et laenule kehtivad tavalised kodulaenu tingimused. “Selleks on vaja pangaga aru pidada ning pank annab siis omakorda nõu, kuidas seda protsessi kõige paremini läbi viia,” rääkis ta.

Lisatagatisega on ehitusprotsessi finantseerimine lihtsam

Kui inimesel on pangale esitamiseks olemas vajalikud dokumendid, sealhulgas näiteks ehitusprojekt, ajakava ja ehituspakkumised, palub pank vastaval kinnisvarahindajal projekti oletatavat väärtust hinnata – viimane ongi laenu väljastamisel aluseks. “Inimene saab seejärel maa ära osta, misjärel läheb see maatükk laenu tagatiseks,” rääkis ta. Maa ostmiseks väljastab pank vajaliku summa.

Siis võib aga tekkida olukord, kus ehituse ajaks on vaja lisatagatist, sest sellisel juhul on etapiti ehitamine lihtsam. Lisatagatiseks on reeglina juba olemasolev kinnisvara. Siinkohal tõi Rebane illustreeriva näite.

“Kui inimesel on näiteks olemas 50 000 eurot vaba raha ja ka korter, siis sellele kinnisvarale saab maa ostmiseks ja ehituse alguse ajaks lisahüpoteegi panna. Pangaga lepitakse niisiis kokku, et kui maja on valmis, peab korter teatud tähtajaks müüdud olema,” kirjeldas ta.

Iga etapiga peab kinnisvara väärtus suurenema

Ehituse alustamiseks annab pank inimesele uuesti laenu ning seejärel väljastatakse laenu juba etapiti, vastavalt objekti väärtuse kasvule. Ent kuidas etapiti ehitamine ikkagi välja näeb?

Iga etapiga peab ehitatava kinnisvara väärtus suurenema. Etappide arv sõltub omakorda sellest, kui palju inimesel vaba raha on. “Et ehituse alguses kinnisvara väärtus väga palju ei suurene, kuid just selle etapi finantseerimine on kogu protsessi jooksul üks keerulisemaid kohti, siis seetõttu ongi lisatagatist hea kasutada,” selgitas Tanel Rebane.

Iga etapi järel toimunud hindamise põhjal väljastab pank niisiis järgmise osa laenu. “Kuid kindlasti tuleb siinkohal arvestada, et ka iga hindamine on eraldi kulu ning seda on vaja selleks, et pank väljastaks kinnisvara hinnakasvu vastu järgmise osa laenust,” rääkis ta.

Oluline on ka teada, et pank ei väljasta 100% kinnisvara väärtuse kasvust, vaid reeglina umbes 85% vahepeal lisandunud väärtusest. “Nii jääb ka pangale kindlustunne ehk vajalik puhver,” põhjendas Rebane.

Mis juhtub, kui tähtaegadest kinni ei peeta?

Sageli kipuvad ehitusprotsessi erinevat etapid venima, mistõttu ei pruugi kõik vajalik ettenähtud ajakavasse mahtuda. Kuidas sellist olukorda panga vaates lahendatakse?

“Ajakava kõige tähtsamaks kuupäevaks on kasutusloa olemasolu ehk pank sätestab vastava tähtaja, milliseks hetkeks peab objektil kasutusluba olemas olema. Ehitusturu olukorda arvestades tuleb kindlasti ette olukordi, kus inimesed ei jõua kokkulepitud tähtajaks kasutusluba taotleda, seda näiteks põhjusel, et ehituseks läheb liiga kaua aega,” rääkis ta.

Ent kindlasti pole tegemist suure probleemiga. “Piisab sellest, kui anda muudatustest pangale teada ning pank saab siis omakorda tähtaega pikendada. Oluline on lihtsalt sellest panka teavitada,” sõnas Rebane. Seega loetakse ehitusprotsess lõppenuks kasutusloa olemasoluga.