Eestis on tekkinud olukord, kus aastatel 2003-2013 abikaasade vahel sõlmitud abieluvara jagamise lepingu järgi on kinnistu ainuomanikuks märgitud üks kaasadest, kuid see kehtib üksnes juhul, kui vastav kanne on tehtud ka kinnistusraamatusse.
Kohtute praktikast aga selgub, et toona seda olulist kannet sageli ei tehtud ja paljud avastavad selle nüansi alles aastaid hiljem võlausaldajate nõuete kaudu. Nimelt soovivad nad teise poole täitmata kohustuste tõttu kinnisvara realiseerida, kuna kinnistusraamatusse kande tegemata jätmise tõttu on tegemist ühisvaraga, märkis Eesti Õigusbüroo jurist Anu Baum.
Olukord on nukker
Tänaseks on tekkinud olukord, kus Eestis on ilmselt palju inimesi, kelle endi teada on neil vara jagatud ning nende kinnistud ei kuulu ühisvarasse, kuid paraku on tegemist vaid nendi endi teadmisega, märkis Eesti Õigusbüroo jurist Baum. Tegelikkuses eksisteerib õiguslikult ikkagi olukord, kus juba korra asjaõiguslepinguga jagatud kinnisvara on siiski edasi abikaasade ühisomandis, kuna tegemata on jäänud kinnistusraamatu kanne.
Olukord, kus isik ei ole kinnistusraamatusse kantud sisse ainuomanikuna, see tähendab, et puudub vastav kanne kinnistusraamatus, annab võlausaldajale võimaluse pöörata ühe abikaasa nõue eelnevalt asjaõiguslepinguga jagatud kinnisasjale kui abikaasade ühisvarale.
Seega tuleks neil inimestel, kes on ühisvara jaganud ajavahemikul 2003 kuni 2013, Baumi sõnul kontrollida üle tema omanduses olevate kinnisasjade kanded kinnistusraamatus. Juhul, kui kinnistusraamatus ei ole selgesõnaliselt kirjas, et ainuomanikuks saanud abikaasa on ainuomanik, tuleb kiiremas korras vastavad kanded kinnistusraamatus teha, pöördudes selleks vastavasisulise avaldusega kinnistusregistrisse.
Notarid soovitavad enda juurde pöörduda
Samale probleemile osutab ka notarite koda, mille teatel peaksid aastani 2016 lahutuse käigus kohtu või notari juures vara jaganud abikaasad pöörduma notari poole nõustamiseks. Alles siis, kui niinimetatud ülekinnistamine on tehtud, saab pärast vara jagamist omanikuks jäänud abikaasa olla kindel kinnistusraamatu kandes.
Notarite teatel puudutab see soovitus enne 2017. aastat toimunud ühisvara jagamisi, mille puhul jagati vara kohtuotsuse, kompromissi või notariaalse lepinguga nõnda, et kinnistusraamatus juba varem ühe abikaasa nimel olnud kinnistu jäi ka jagamise tulemusel talle lahusvarana.
Samuti võib see puudutada pärand- ja abieluvara jagamisi pärijate ja üleelanud abikaasa vahel. Notarite koda soovitab kindlasti pärast abielu lõppemist abikaasade ühisvara jagada ja viia ka varasemad ühisvara jagamised korrektselt lõpuni.
Näiteks toovad notarid olukorra, kus abikaasad Malle ja Kalle omandasid abielu kestel korteri ja maja, mis on nende ühisvara. Korteri omanikuna on kinnistusraamatusse kantud Malle ja maja omanikuna Kalle, tegelikult on nii korteri kui maja omanikeks Malle ja Kalle ühiselt. Abielu lõppedes jagasid nad ühisvara nii, et korter jäi Mallele ja maja Kallele.
“Varasema seisukoha kohaselt peeti piisavaks, et kui jagamise tulemusel kinnisturaamatust nähtuv omanik ei muutunud, siis tema kohta uut kannet kinnistusraamatusse ei tehtud, kuna lähtuti kinnistusraamatu kande õigsuse eeldusest. Sellest seisukohast lähtusid nii kohtud, kinnistusraamatusse kandeid tegevad kohtunikuabid kui notarid. Vajadusel tõendati vara jagamist kas lepingu või kohtulahendiga,” märkis notarite koda.
Hilisemas kohtupraktikas on asutud seisukohale, et ühisvara jagamiseks lepingust ega kohtulahendist ei piisa ning ühe kinnistusraamatusse kantud abikaasa ainuomand saab tekkida vaid uue kinnistusraamatu kande tegemisel ehk nii-öelda ülekinnistamisel. Selleks tuleb esitada kinnistusraamatule abikaasade vaheline omandi üleandmise kokkulepe ja kinnistamisavaldus, millega sama isik kantakse kinnistusraamatusse sisse uuesti. Kinnistamisavalduse saab teha notari kaudu.
Kuidas selline olukord tekkis?
Alates 90-ndate algusest oli Eestis praktika, mille kohaselt kinnisasjade esmakinnistamisel või abikaasade poolt kinnisasjade omandamisel kanti kinnistusraamatusse ainult üks abikaasa. Samas ei tähendanud see seda, et kinnisasja omanikuks on vaid kandes näidatud abikaasa, sest enamasti kuulus abielu kestel omandatud vara siiski abikaasade ühisvarasse.
Selle praktika tulemusena ongi paljude abikaasade omanikukanded kinnistusraamatus osaliselt valed, kuna kinnistusraamatu kandes on näidatud vaid üks abikaasadest. Sellise vara võõrandamisel või pantimisel on notari ülesandeks välja selgitada, kas tegemist on ühisvaraga ning kaasata tehingusse ka teine abikaasa, selgitas notarite koda.
Varasem praktika jätkus kuni täna kehtiva perekonnaseaduse jõustumiseni 2010. aasta suvel. Sellest ajast alates märgitakse notariaalsete tehingute tegemisel ühisvara omandajateks alati mõlemad abikaasad.
Eeltoodu tulemuseks on see, et kinnistusraamatusse on jäänud varasemast ajast arvukalt kinnistuid, mille omanikuna on kirjas vaid üks abikaasa, kuid reaalsuses on siiski tegu abikaasade ühisvaraga.
