Kinnisvara tagatisel ühisrahastuse laenud on tiksuv ajapomm. Plahvatanud ta veel ei ole, aga süütenöör on ilmselt süüdatud.

Mõni aeg tagasi sai põgusalt kirjutatud sellest, et kinnisvarasektorisse antavad ühisrahastuse laenud on näilisest palju riskantsem valdkond.

Kuna õhus on tunda paduoptimismi vaibumist kohaliku konjunktuuri suhtes, ärevuse kasvu globaalselt ning juba on ka üksikuid näiteid hapuks läinud, ühisrahastuse kaudu raha kaasanud projektidest, on aeg seda teemat natuke rohkem lahata.

Riskid on näilisest palju suuremad

Kuidas saab olla, et esimese järgu hüpoteekidega tagatud, 50%-70% LTV (loan-to-value – laenu ja tagatisväärtuse suhe) laenud on riskantsed? Esiteks – kinnisvara hindamine on rohkem kunst kui teadus.

Sisuliselt on see viimase viie optimisti tehtud otsuste põhjal kuuendale optimistile paljude numbritega ilusa õigustuse kirjutamine. Kui optimistid otsa saavad, kaob ka hindamisaktil side reaalsusega. Mida ebalikviidsem turunišš või mida erilisem vara, seda rohkem on tegu kunsti ja vähem teadusega.

Tallinna kesklinna korterite puhul võib neid veel uskuda, sest tegu on Eesti kontekstis likviidse turuga. Aga äärelinna tootmiskinnisvara või ammugi linnaväline objekt maksab täpselt nii palju, kui palju ostja selle eest maksma on valmis. Jutt turuhinnast on miski, mida maakler räägib neile, kes kuulata viitsivad, et ankurdada ootusi ja jätta mulje, et ta teab, millest ta räägib.

Kinnisvara ühisrahastuses on proportsionaalselt väga palju objekte, mis on ülimalt eksootilised. Ja kui objekt ei ole eksootiline, siis objektiga seotud projekt ikka.

Pange tähele: pangale ei kõlvanud

Käo-Saba-Jaani tootmishooned ja elukondliku kinnisvara arendusprojektid, pooleli arendusobjektide sildfinantseerimine, kinnisvara tagatisel käibekapitalilaenud jne. Arvestades, et KÕIKIDE nende projektide puhul on proovitud kõigepealt saada laenu pangast ja loomulikult on saadud eitav vastus, on üsna selge, et see on Eesti kinnisvaralaenude subprime sektor (loe: kahtlasem ots). Kui probleemid kusagilt algavad, siis kindlasti siit.

Siiani on kõik hästi läinud, milleks mõttetu paanika külvamine?

Tõusu ajal ongi kõik hästi. Alles mõõna ajal selgub, kes palja tagumikuga ujus. Mõõn küll veel käes ei ole, aga juba praegu on üksikuid projekte, mille puhul sinakashall kannikas välgub.

Kuna ma ei soovi ühisrahastusportaalide esindajatega, ega ka mõne hapuks läinud projekti taga seisva staarelukunstnikuga, diskussiooni algatada, siis kirjeldan üsna üldsõnaliselt mõnda projekti, mis on praeguseks hapud ja mille puhul õnnelikku lõppu rahastajatele on kas väga keeruline näha või on see vähemalt küsitav.

1. näide: ärihoone väikelinnas

Täitemenetluses on müügis näiteks üks ärihoone ühes Eesti väikelinnas, millele on ühisrahastuse kaudu kaasatud laenu rohkem, kui tänaseks on täitemenetluse enampakkumise alghind.

Arvestades, et väikelinnade ärihooned on ainult õige natuke perspektiivsem varaklass kui kaladele suunatud jalgrattapood, ei tundu selle objekti tulevik helge. Kuna antud laenul on õnneks ka lisatagatis, on lootust, et sealt saadakse kas kogu või suurem osa laenust tagasi, aga kindel see ei ole.

2. näide: poolik projekt Tallinna lähedal

Ühes kinnisvaraportaalis on täiesti ebarealistliku hinnaga müügis Tallinna lähedal asuv poolik arendusprojekt, mida arendab tuntud nimega kauboi ja kuhu on kaasatud muljetavaldav summa raha ühisrahastusportaalist.

Tänaseks on selge, et projekt on hapu, kuna ehitusmaterjalide müüjad on kinnistule juba kohtuliku hüpoteegi seadmise saavutanud. Raha sellest ei näe nad kunagi, kuna nende ees on juba ühisrahastusportaal hüpoteekidega, mis kindlasti ületavad kinnistu reaalse väärtuse. Ühisrahastuse kaudu laenajatel on lootus oluline osa rahast tagasi saada, aga ilmselt mitte kogu raha ja intresse.

3. näide: platvormiga manipuleerimine

Üks anonüümseks jääv, legendaarne staarelukunstnik on ühte ühisrahastusportaali algusest peale tillitanud, tänaseks juba kaks aastat. Kõigepealt teostas endaga seotud vara müügi oma tankistile (et isiklikust võlast vabaneda), ühisrahastuse abil. Seejärel on peategelane hämmastava juriidilise gümnastika abil tegelenud vara realiseerimise takistamisega, millel ei paista veel niipea lõppu tulevat.

Sellest projektist mingeid intresse ja viiviseid ei näe ühisrahastusportaali investorid kunagi. On hästi, kui nad suurema osa oma sisse pandud rahast mõne aasta pärast tagasi saavad.

Need on alles esimesed pääsukesed. Ehk “heade” otsuste viljad headel aegadel, kui päikesepaiste ja soe ilm ikka veel paljud kortsud silub ja praod pahteldab. Korralikud jamad hakkavad pihta siis, kui majanduses päriselt peaksid keerulisemad ajad saabuma.

Post scriptum ehk mida veel karta

Eraldi tähelepanu väärivad equity extraction strateegiad, millega elukondliku kinnisvara arendajad enda raha enne projekti lõppu arendusprojektist välja tõmbavad ja sellega kogu riski investoritele üle annavad.

Tõenäoliselt ei anna paljud investoritest endale aimu, et iga arendusprojekti jaoks loodav SPV (spetsiaalne juriidiline keha) + juunior-transhee (laen, mis makstakse tagasi viimases järjekorras) ühisrahastusest + mõõdukas turbulents kinnisvaraturul = rongiõnnetus, mis ootab juhtumist.